Plan- og Lokalsamfundsudvalget

Budgetopfølgning pr. 31. marts 2023 for Plan- og Lokalsamfundsudvalgets område.

Der er udarbejdet budgetopfølgning pr. 31. marts 2023. Opfølgningen indgår i kommunens samlede koncernrapport, som forelægges Økonomiudvalget den 23. maj 2023.

Regnskabet forventes pr. 31. marts 2023 at udgøre ca. 21,3 mio. kr. Holdt op mod korrigeret budget på ca. 21,3 mio. kr. betyder det at området netto forventes at gå i 0.

Der er budgetafvigelser (såvel positive som negative) indenfor området. Af væsentlige budgetafvigelser fremhæves i mio. kr.

Det forventede regnskab pr. 31. marts 2023 for hele kommunen vedrørende serviceudgifter forventes at overskride den vejledende serviceramme med 32,5 mio. kr. (ekskl. afledte udgifter vedr. Covid-19 og Ukraine). På denne baggrund anbefaler Direktionen, at administrationen iværksætter tilstrækkelige tiltag til forbedring af det forventede regnskabsresultat, således at fagudvalget, i overensstemmelse med rammestyringen, forventes at overholde det korrigerede driftsbudget frem mod budgetopfølgningen pr. 30. juni 2023, herunder at der udvises tilbageholdenhed med brug af overførsler fra 2022.

I forhold til det forventede regnskab på anlæg anbefaler direktionen, at det forventede regnskabsforbrug for 2023 i sammenhæng med forslag til periodiseret budget for 2024 til 2027 prioriteres og reduceres frem mod budgetopfølgningen 30. juni i sammenhæng med presset på kommunens likviditet.

Ikke relevant.

Plan- og Lokalsamfundsudvalget.

Igangsætning af og beslutning om principper for planlægning for et blandet bolig- og erhvervsområde på Kullinggade 29. Planlægningen skal muliggøre, at området kan indrettes med erhverv og boliger.

Ejer af ejendommen Kullinggade 29 har fremsendt skitseforslag for en ny boligbebyggelse. Ejer ønsker at udvikle grunden med boliger på området, hvor der i dag er de karakteristiske røde lader, der tidligere har været brugt til tørring af tømmer.

Eksisterende plangrundlag

Med kommuneplan 2021-33 blev det muligt at bygge boliger på ejendommen. De nuværende rammebestemmelser muliggør anvendelse til blandet bolig og erhverv. Rammebestemmelser for højde og bebyggelsesomfang blev ikke vurderet nærmere ved kommuneplanens vedtagelse og giver mulighed for en maksimal højde på 12 meter og en maksimal bebyggelsesprocent på 50. Herudover er ejendommen omfattet af lokalplan 290 for skilte og facader i bymidten.

Det ønskede projekt kræver udarbejdelse af et tillæg til kommuneplanen og en ny lokalplan.

Skitseforslag

Bygherres fremsendte skitseforslag, bilag 1(bilag 1. Skitseforslag, Baagøe og Riber) omhandler 4 punkthuse i 3-5 etager der samlet set udgør ca. 10.000 boligetagemeter, hvortil kommer parkeringskælder. Den samlede bebyggelsesprocent er ikke beregnet. Det højeste punkthus på 5 etager har en maksimal højde i kote 22,5, mens punkthus i 3 etager har en maksimal højde i kote 14,95, jf. situationsplan nedenfor. Skitseforslaget angiver at de to punkthuse der ligger længst mod øst starter i terrænkote 3. Derved hæves terrænet med ca. 1,8 m i forhold til i dag.

Forudgående høring

På Plan- og Lokalsamfundsudvalgets møde den 8. november 2022 blev udvalget forelagt bygherres projektforslag for omdannelse af ejendommen i Kullinggade 29 og besluttede på den baggrund at igangsætte en forudgående høring for udvikling af Kullinggade 29.

Den forudgående høring skete i perioden fra den 14. november 2022 til og med 2. januar 2023 hvori indgik et velbesøgt borgermøde på rådhuset.

I den forudgående høring indkom 41 høringssvar med tanker og ideer til planlægningen. Høringssvarene blev fremlagt til orientering for Plan- og Lokalsamfundsudvalgets møde den 7. februar 2023.

Høringssvarene omhandler især emnerne:

• områdets trafikforhold,
• områdets skala og tæthed,
• områdets karakter og arkitektur og
• områdets sammenhæng og offentlige adgang.

Herudover var der fokus på områdets anvendelse, områdets fredede bebyggelse, områdets bynatur og den politiske proces for udarbejdelsen af planlægningen.

De indkomne høringssvar, indgår i den videre planlægning, herunder i udformningen af de nedenstående principper for udarbejdelse af lokalplanen.

Principper for områdets planlægning

For at sikre en hensigtsmæssig proces for planlægningen, er der brug for at skabe klarhed for såvel bygherre som offentlighed om, hvilke principper, der skal gælde for planlægningen. Principperne vil være retningsgivende for den ønskede udvikling i området, og fungerer dermed som ramme for den kommende lokalplanlægning.

Administrationen anbefaler, at den videre planlægning for planlægning af Kullinggade 29 tager udgangspunkt i fire principper. Disse er udarbejdet med afsæt i bygherres projektforslag, administrationens tidligere fremlagte analyse (Bilag 3. Analyse) og høringssvarene fra den forudgående høring, jævnfør Bilag 2. (Bilag 2. Høringsnotat).

1. Indretning af lokalplanområdet med gode adgangsmuligheder og udsyn til og fra vandet

1.1  Området skal indrettes, så der skabes gode forbindelser til og fra det omliggende byområde, udsyn til og fra områdets kulturmiljø og attraktioner, så Kullinggade 29 bidrager til kvalitets- og oplevelsesrige forbindelser i lokalområdet.

1.2  For at understøtte sammenbindingen af byens historiske centrum og Svendborg havn samt understøtte intentionerne om en sammenhængende forbindelse langs vandet, skal der sikres passager fra Kullinggade til promenade langs havnefronten.

2. Tilpasning af ny bebyggelse til lokalområdet eksisterende skala og kontekst

2.2  Ny bebyggelse må i højde og bredde ikke bryde væsentligt med den eksisterende ”skyline” af Svendborg og må derfor i sin form og sit udtryk ikke virke dominerende på området.

Bebyggelsens højde må være op til kote 18,7 svarende til 4 etager (jf. tidligere politisk besluttede principper).

2.3  Nyt byggeri skal aftrappes mod vandsiden for at sikre et varieret udtryk.

2.4  Der skal i planlægningen sikres hensyn til boligernes indretning og omgivelser i forhold til støj og dagslys.

3. Ny bebyggelse tager udgangspunkt i lokalområdets eksisterende karakter, formsprog og udtryk

3.1  Bebyggelsen skal referere til den eksisterende bebyggelse på ejendomme i materialitet og taghældning. Der skal derfor være saddeltag med høj taghældning mod Kullinggade og lav hældning mod vandsiden.

3.2  Byggeri mod Kullinggade må højst være 2 etager med udnyttet tagetage, svarende til 12,5 meter.

3.3  Husdybde mod Kullinggade skal tilpasses eksisterende og tilstødende bebyggelsers skala og udtryk.

3.4  Kullinggades eksisterende karakter med en opbrudt facadelinje skal videreføres med en kantzone der varierer i bredden, så der opnås en facadelinje med forskydninger langs Kullinggade.

3.5  Altaner på bebyggelsen mod Kullinggade skal integreres i bebyggelsen og holdes på egen matrikel.

4. Indretning af lokalplanområdets byrum med velfungerende infrastruktur og velfungerende friarealer

4.1  Områdets udvikling må ikke forringe fremkommeligheden i og omkring Kullinggade. Lokalområdets infrastruktur skal sikre gode færdselsmuligheder for gående og cyklende til og fra lokalplanområdet.

4.2  Indretningen skal sikre tilstrækkelige friarealer til bynatur, ophold, parkering, affaldshåndtering mv jf. kommuneplanens retningslinjer.

4.3  Der skal tages hensyn til den Italienske Villa, så dennes toneangivende rolle fastholdes.

4.4  For at sikre en levende facade mod promenade ved vandet, må terrændæk i bebyggelse mod promenade højest være 1,3 meter over terræn.

Bidragsfordeling ved højvandssikring

Stormflodsbeskyttelsen for Søndre Havn er et kommunalt fællesprojekt jf. kystbeskyttelsesloven. Det forventes at en del af finansieringen kommer fra grundejerne, der bliver beskyttet eller får anden fordel af projektet.

Politisk beslutning om finansiering og herunder model for bidragsfordeling skal besluttes senere i det videre arbejde med at realisere stormflodsbeskyttelsen i Søndre Havn. Grundejer for Kullinggade 29 forventes at blive omfattet af en fremtidig bidragsmodel, men størrelsen på det økonomiske bidrag vil være afhængig af hvilken fordel, grundejer får af stormflodsbeskyttelsesprojektet.

Hvis nyt boligbyggeri placeres i en lav kote vil det økonomiske bidrag forventeligt blive højere, end hvis byggeriet placeres i en høj kote f.eks. i form af terrænhævning.

Hvis boligbyggeri placeres højere end i terrænkote 2,5, kan grundejer forventeligt ikke pålægges bidrag, da byggeriet beskytter sig selv og derved ikke har gavn af stormflodsbeskyttelsen.

Den videre proces

I forbindelse med udarbejdelsen af planerne foretages en miljøscreening samt analyser af blandt andet den trafikale påvirkning, støjpåvirkning af de nye boliger, skyggepåvirkning mm, som kan give anledning til ændringer i lokalplanområdets indretning og tilpasninger i det tilstødende kommunale vejnet. Ændringer herom vil blive forelagt udvalget.

En ændring af områdets planlægning med en øget bebyggelses procent vil give mulighed for et øget CO2 forbrug. Bygningsreglementet stiller krav om et maksimalt forbrug på 12kg pr m2 i forbindelse med ny bebyggelse - over tid forventes dette krav at blive skærpet. Sammenholdt med eksisterende boliger vil nye boligers CO2 påvirkning dog være lavere i drift, idet ny bebyggelse har bedre energirammer end den gennemsnitlige eksisterende bolig.

Den nye bebyggelses centrale placering giver mulighed for en begrænsning af beboernes CO2 udledning i forbindelse med transport pga. den stationsnære beliggenhed.

Kommunalbestyrelsen

Beslutning om endelig vedtagelse af Lokalplan 671 for et boligområde ved Grønnedal, Troense.

Plan- og Lokalsamfundsudvalget besluttede den 7. februar 2023 at godkende og offentliggøre forslag til lokalplan 671 for et boligområde ved Grønnedal. Forslaget giver mulighed for at ændre gældende plangrundlag, så der i stedet for rækkehuse gives mulighed for bebyggelse med parcelhuse og med mindre justeringer af placering af fælles friarealer, byggelinjer og minimums grundstørrelser.

Høringssvar

Planforslaget har været i høring i 4 uger i perioden fra den 9. februar til og med den 17. marts 2023. I høringen er der indkommet 5 høringssvar.

Høringssvarene omhandler primært højden på 7,5 m for bebyggelse i 1½ etage. I høringssvarene gives udtryk for utilfredshed med højden, én grundejer ønsker højden fastholdt, mens Troense Beboerforening stiller spørgsmål ved højden og kommer med ønsker for tagudformning.

Derudover er der modtaget ét ønske om at kunne terrænregulere mere end 0,5 m for at tilvejebringe en privat sø/regnvandsbassin.

Høringssvarene kan findes i deres fulde længde i bilag 1 (Bilag 1. Samlet høringssvar lokalplan 671).

Administrationen har behandlet høringssvarene og anbefaler ikke at imødekomme indsigelserne omkring bygningshøjden eller ønsket om terrænregulering. Der henvises til hvidbogen, hvor anbefalingen er uddybet og forslag til besvarelse af høringssvarene fremgår. Hvidbogen er vedlagt som bilag 2 (Bilag 2. Hvidbog lokalplan 671).

Der er derfor ikke foretaget ændringer til den endelige lokalplan 671 med undtagelse af rettelse af højden to steder som rettelig skulle være 7,5 m og ikke 8,5 m. Den endelige lokalplan 671 er vedlagt som bilag 3 (Bilag 3. Lokalplan 671).

Videre proces

Ved beslutning om endelig vedtagelse af lokalplan 671 offentliggøres lokalplanen med en klagefrist på 4 uger.

Afsendere af høringssvar vil blive besvaret som angivet i hvidbogen.

Ændring af områdets planlægning til større boliggrunde vil medføre en øget udledning af CO2, da området i dag er ubebygget. Det vurderes, at den ændrede planlægning ikke vil få væsentlige konsekvenser for CO2-udledningen på lang sigt.

Der forventes øget udledning til opvarmning og el. Området er ikke forsynet med fjernvarme, hvorfor opvarmning typisk vil skulle ske via varmepumper eller lignende anlæg. I forhold til elforbruget vurderes CO2-udledningen derfor ikke væsentlig, under forudsætning af elproduktionen senest i 2030 vil være omstillet til vedvarende energi, og dermed være CO2-neutral.

Produktion af byggematerialer til opførsel og anlægsarbejder i forbindelse med en realisering af boligområdet indebærer udledning af CO2.

Plan- og Lokalsamfundsudvalget

Ejer af ejendommen ønsker at opføre en 2. sal på eksisterende bygning. Dette er i strid med gældende lokalplan og kræver derfor en dispensation.

Sagen fremlægges til Plan- og Lokalsamfundsudvalget med henblik på at beslutte, om der skal meddeles dispensation fra lokalplanen.

Sagen handler om ejendommen på Toldbodvej 17, 5700 Svendborg – Svendborg kommunale tandpleje, se bilag 1 (Bilag 1. Luftfoto 2022).

Rich Møller Ejendomme er ejer af ejendommen og ønsker at få opført en 2. sal på eksisterende bygning, idet den kommunale tandpleje er blevet pålagt også at tage unge patienter fra 18 til 21 år (4 årgange) ind. Dette betyder, at der vil komme flere patienter i tandplejen. Tandplejen kommer derved til at mangle plads til flere klinikker/personalefaciliteter, se bilag 2 (Bilag 2. Dokument fra ejer). Dette suppleres af en redegørelse fra sundhedsområdet vedrørende behovet for udvidelsen, se bilag 3 (Bilag 3. Faglige bemærkninger fra sundhedsafdelingen). Det bemærkes, at det beskrevne behov ikke kan tillægges vægt ved vurderingen af den konkrete sag efter planloven.

Det ønskede er i strid med den for ejendommen gældende lokalplan vedrørende anvendelse og omfang af bebyggelse. Disse beskrives i det følgende under separate overskrifter.

Anvendelse

Selve anvendelsen til tandklinik er i strid med den for ejendommen gældende lokalplans bestemmelser om, at det pågældende område er forbeholdt parkerings- og opholdsarealer, værksteder og butikker, se bilag 4 (Bilag 4. Lokalplan nr. 163).

Som hovedregel, bør en lokalplans bestemmelser om anvendelse følges, idet der som udgangspunkt ikke kan dispenseres fra anvendelsesbestemmelser. Dette udgangspunkt gør sig også gældende i den konkrete sag.

Der er imidlertid særlige tilfælde med flere andre dispensationer i forhold til anvendelses-bestemmelserne, også selvom de ikke er helt sammenlignelige. Der er derfor forøget sandsynlighed for, at en tilladelse vil holde i en klageinstans.

På Møllergade 64F er der dispenseret til indretning af en bolig. Begrundelsen var, at bygningen allerede overvejende blev (lovligt) anvendt til bolig, og at ændringen derfor var begrænset og naturlig i forhold til det eksisterende miljø.
 

På Toldbodvej 17 er der tidligere givet tilladelse til opførelse af tandklinikken. Der er ikke i tilladelsen taget stilling til, at anvendelsen er i strid med lokalplanen.
 

På Møllergade 70 er der givet tilladelse til en dyreklinik. Det blev vurderet, at dispensationen ikke er i strid med lokalplanens principper, og at anvendelsen ikke vil skabe større gener, eller ændre områdets karakter mere, end hvis der var butik eller værksted.
 

Det er administrationens overordnede vurdering, at lokalplanen bestemmelser om anvendelse bør følges. Særligt, da der som udgangspunkt ikke kan dispenseres fra anvendelsesbestemmelser.

Omfang af bebyggelse

Opførelsen af en 2. sal på eksisterende bygning er ligeledes i strid med lokalplanens bestemmelser i § 6 om bebyggelsens omfang og placering:

• Bygningerne indenfor område III i lokalplanen må maksimalt være 8,5 meter høje. Med en 2.sal bliver Toldbodvej 17 11 meter høj.
• Bebyggelsesprocenten i lokalplanen må ikke overstige 110 %. Med en 2. sal bliver bebyggelsesprocenten på Toldbodvej 17 122%, og overskrides dermed med 12 %

Det er administrationens vurdering, at der samlet set er tale om en væsentlig overskridelse af lokalplanens bestemmelser, og at der ikke foreligger tilstrækkelig saglige argumenter til en overskridelse af det ønskede omfang. Terrænet omkring ejendommen Todboldvej 17 ligger ca. 1 meter lavere end terrænet på Toldbodvej, men dette har ikke tilstrækkelig væsentlig betydning. Derudover vurderes det, at en tilladelse kan få en præcedensdannende virkning i forhold til den øvrige bebyggelse i lokalplanområdet.

Ikke relevant.

Plan og Lokalsamfundsudvalget.

Der skal træffes beslutning om at igangsætte en proces om ekspropriation af arealer fra tre ejendomme grænsende til Gambøtvej, hvis der ikke kan indgås frivillige aftaler om arealafståelse.

Bygherren på Gambøtvej 26, Thurø, ønsker at udnytte ejendommen indenfor rammerne af lokalplan 591 fra 2016.

Som en del af den udbygningsaftale, som blev indgået i forbindelse med vedtagelse af den gældende lokalplan, skal bygherren etablere en lysregulering på den sydligste del af Gambøtvej, for at kunne realisere sit byggeri på ejendommen Gambøtvej 26, Thurø.

I forbindelse med bygherrens konkretisering af lysreguleringen er det blevet identificeret at Gambøtvejs nuværende bredde ikke er tilstrækkelig til at sikre en lysreguleret vejstrækning i henhold til gældende regler.

Jævnfør lovgivningen er det ikke tilladt, at gående trafikanter færdes på et kørebaneareal, der er lysreguleret. Derfor er det nødvendigt at sikre et separat areal til gående trafikanter på den lysregulerede vejstrækning, så de lovligt kan færdes på strækningen.

Fyns Politi har i en skriftlig udtalelse til lysreguleringsprojektet anbefalet, at der sikres en minimumsbredde på 1,5 meter til gående trafikanter, jf. bilag 3 (Bilag 3. Politiets udtalelse).

På baggrund af de mange og brede hensyn der bør tages, vurderer administrationen at, mindst 1,2 meter bør sikres til de gående trafikanter, så de kan passere ved møde på strækningen, uden at træde ud på kørebanen. Vurderingen baseres bl.a. på vejreglernes anbefalinger, politiets anbefaling, de begrænsede fysiske forhold på stedet samt kommunens og bygherres forventninger til art og omfang af den fremtidige trafik på fortovsstrækningen. Opnåelse af 1,2 meters bredde vurderes at være et absolut minimum for at tilvejebringe acceptable trafiksikre forhold for de gående trafikanter.

Administrationen fraviger Fyns Politiets anbefaling på baggrund af de bredere hensyn kommunen skal varetage, herunder hensynet til de private ejendomme. Fyns Politi har utalt at de kan acceptere en minimumsbredde på 1,2 meter til gående trafikanter, men at de forsat anbefaler en bredde 1,5 meter.

Med en fortovsbredde på mindst 1,2 meter og mulighed for adgang for renovationskøretøjer, er der behov for at erhverve arealer fra tre ejendomme, jævnfør bilag 2 (Bilag 2. Plantegning for lysregulering).

Administrationen vurderer, at bygherren ikke kan forpligtes til at sikre arealer til denne bredde i forbindelse med udbygning af vejen, jævnfør den gældende udbygningsaftale. Det er kommunens opgave at sikre de nødvendige arealer til lysreguleringsprojektet.

Administrationen har indledt dialog med de omfattede grundejere omkring erhvervelse af arealerne ved frivillige aftaler.

Den ene grundejer er positivt indstillet overfor projektet. Den anden grundejer ønsker konsekvent ikke at afgive areal, men at sikre sin private ejendomsret. Den tredje grundejer har tidligere været positivt indstillet overfor projektet, men har en forventning om at arealet erhverves til en pris, der ligger væsentligt over markedsprisen.

De nødvendige arealerhvervelser omfatter for alle tre ejendomme alene skråningsarealer, der ikke kan anvendes intensivt og ikke er synlige fra den øvrige del af ejendommene, jævnfør bilag 4 (Bilag 4. Billeder fra strækningen). To af ejendommene har uformelle trappeanlæg på skråningerne, mens den tredje ejendom har resterne af et trappeanlæg, der har været nedlagt i mindst 7 år.

Det indgår som en del af projektet, at der sikres mulighed for formelle trappeanlæg for alle tre ejendomme.

Administrationen har i processen afsøgt alternative muligheder og vurderer, at der i en helhedsbetragtning ikke er hensigtsmæssige eller forsvarlige alternativer, der er mindre indgribende for de tilstødende grundejere.

Det er administrationens vurdering at den nødvendige arealerhvervelse fra de tre ejendomme vil få en marginal konsekvens for ejendommene og at etablering af trappeanlæggene overstiger den ulempe som ejendommene vil have.

På baggrund af de pågældende forhold, og ved en afvejning af hensynene til ejendommene og trafiksikkerheden, er det administrationens vurdering, at der er et samfundsmæssigt og fagligt sagligt grundlag for at indlede en ekspropriationsproces efter vejlovens kapitel 10, med henblik på at sikre erhvervelse af de nødvendige arealer til lysreguleringsprojektet.

Anlægsarbejdet vil desuden forudsætte, at der midlertidig eksproprieres mindre arbejdsarealer til etablering af spuns og trappeanlæg ved de tre ejendomme. Omfanget klarlægges ved ekspropriationsprocessen. Arealer, som bliver midlertidigt eksproprieret, vil blive retableret som eksisterende, og bygherre afholder omkostninger hertil.

Lysreguleringsprojektet er i uge 18 sendt i naboorientering til beboere, der grænser ud til Gambøtvej, syd for Rødbyvej.

Bygherre har anmodet om en tilpasning af udbygningsaftalen, så der kan udstedes byggetilladelse inden lysreguleringsprojektet har været i nabohøring og inden ekspropriationsprocessen politisk er igangsat. Administrationen vurderer at imødekommelse af anmodningen vil være uhensigtsmæssig i forhold til kommunens mulighed for at sikre at lysreguleringsprojektet gennemføres. Administrationen vurderer samtidig, at kommunen ikke har hjemmel til at ændre en eksisterende udbygningsaftale i det omfang der anmodes om. Administrationen har derfor afvist anmodningen.

Sagen vurderes ikke at have konsekvens for CO2-udledningen.

Kommunalbestyrelsen.