Punkt 22 Lukket - Ejendomshandel Gemalvej

Beslutning om køb af ca. 6,35 ha landbrugsjord vedr. udstykning af grunde til boligformål inden for lokalplan 674 for et område ved Gemalvej, Kirkeby. Landbrugsjorden er beliggende på adressen Gemalvej 20, 5771 Stenstrup

Direktionen indstiller til Erhvervs-og Turismeudvalget, at der overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen sker anbefaling af enten scenarie 1 eller scenarie 2:

Scenarie 1 – Sælges fremsendte betinget salgstilbud:

• Der erhverves ca. 6,35 ha. jord til en pris på 6.120.000 kr. ekskl. moms
• Kommunen indgår betinget aftale med sælger af Gemalvej 20, 5771 Stenstrup, jf. Bilag 1 Betinget salgsaftale.
• Kommunen afholder udgifter til stempel, tinglysningsudgifter, udarbejdelse af refusionsopgørelse og udstykning af jorden i forbindelse med handlen.
• Købesummen reguleres efter endelig opmåling af arealet ved landinspektør
• Købet af jorden sker på ekspropriationslignende vilkår
• Kommunalbestyrelsen tilkendegiver at angivne ca. 6,35 ha vil blive eksproprieret, såfremt der ikke kan indgås en frivillig aftale om handlen
• Overtagelse af jordstykket pr. 1. september 2023
• Administrationen bemyndiges på vegne af Kommunalbestyrelsen at gennemføre købet 
• Efter gennemførelse af købet vil delområde A på ca. 3,3 ha blive udbudt til salg for en mindstepris på 4.920.000 kr. ekskl. moms.
• Der optages et lån på 1,295 mio. kr. og ydelser på lånet indarbejdes i budget 2024.
• Administrationen bemyndiges på vegne at kommunalbestyrelsen at gennemføre den efterfølgende handel med delområde A.

Eller:

Scenarie 2 – Betinget salgstilbud med administrationens forslag til ændringer:

• Der erhverves ca. 6,35 ha. jord til en pris på 5.865.000 kr. ekskl. moms.
• Kommunen indgår betinget salgsaftale med sælger af Gemalvej 20, 5771 Stenstrup.
• Sælger garanterer, at der ved udvinding af rødler på hans restejendom ikke sker nogen form for beskadigelse af den fremtidige bebyggelse, oversvømmelse af fremtidige anlagte vandbassiner osv.
• Kommunen afholder udgifter til stempel, tinglysningsudgifter, udarbejdelse af refusionsopgørelse og udstykning af jorden i forbindelse med handlen
• Købesummen reguleres efter endelig opmåling ved landinspektør i såvel opad som nedadgående retning. 
• Købet sker på ekspropriationslignende vilkår
• Kommunalbestyrelsen tilkendegiver, at angivne grundareal på ca. 6,35 ha. vil blive eksproprieret, såfremt der ikke kan indgås en frivillig aftale om handlen
• Overtagelse af jordstykket pr. 1. september 2023
• Administrationen bemyndiges på vegne af Kommunalbestyrelsen at gennemføre købet på ovennævnte vilkår.
• Efter gennemførelse af købet vil delområde A på ca. 3,3 ha blive udbudt til en mindstepris på 4.740.000 kr. ekskl. moms.
• Der optages et lån på 1,040 mio. kr. og ydelser på lånet indarbejdes i budget 2024.
• Administrationen bemyndiges på vegne at kommunalbestyrelsen at gennemføre handlen med delområde A.

Direktionen indstiller til orientering i Teknik-og Miljøudvalget, at

• Der erhverves ca. 6,35 ha landbrugsjord til boligudstykning i Kirkeby
• Der efter erhvervelsen vil ske udbud og dermed salg af et delområde på ca. 3,3 ha af de 6,35 ha.

For realisering af udstykning af jord til boligformål i Kirkeby er der foregået forhandlinger med ejeren af jorden, beliggende på adressen Gemalvej 20, 5771 Stenstrup. Ejer har fremsendt udkast til betinget salgsaftale, jf. bilag 1 Betinget salgssaftale med vilkår om en salgspris på 6.120.000 kr. ekskl. moms samt med overtagelse pr. 1. september 2023.

Ejer har fået vurderet landbrugsarealet af en ekstern ejendomsmægler med baggrund i et gensidigt vedtaget vurderingstema. I vurderingstemaet tages der højde for bestemmelser i lokalplan 647 om anvendelse, herunder byggeretter, byggemodningsomkostninger, herunder at kommunen skal opfylde indenrigsministeriets cirkulære, der fastslår, at der skal være balance imellem byggemodnings- og anskaffelsesprisen og indtægter for salg af byggegrunde. 

Scenarie 1:

Ejer har fremsendt et betinget salgstilbud ud fra den vurdering som den eksterne ejendomsmægler er nået frem til. Vurderingen bygger på at prisen for ca. 6,35 ha udgør 6.120.000 kr. ekskl. moms. Prisen fremkommer ved at der i delområde A i lokalplanen kan opføres 82 boliger til en pris på 60.000 kr. ekskl. moms pr. boligenhed. Hermed svarer den samlede pris for delområde A til 4.920.000 kr. ekskl. moms. Vedr. delområde B i lokalplanen er grundprisen sat til 75.000 kr. ekskl. moms pr. boligenhed og antal enheder skønnet til 16 enheder, hvilket giver 1.200.000 kr. ekskl. moms.

Scenarie 2:

Administrationen anerkender principperne i værdiansættelsen ud fra vurderingstemaet, men vurderer, at antallet af byggeretsenheder er for højt ansat, og derfor bør reduceres med 3 enheder i delområde A og 1 enhed i delområde B. Antallet af enheder, der reelt kan opføres i del-områderne, vil bero på de konkrete projekter og kan sagtens afvige fra ovenstående antagelser. Salgsprisen skal derfor reduceres med 3x60.000 kr. + 1x75.000 kr. = 255.000 kr. Prisen for delområde A vil herefter udgøre 4.740.000 kr. og 1.125.000 kr. for delområde B. Herefter vil købesummen samlet udgøre 5.865.000 kr. ekskl. moms.

I den fremsendte betingede salgsaftale ønsker sælger ikke at garantere, at der ikke sker skade ved udgravning af rødler. Administrationen mener, at dette bør fremgå af den betingede salgsaftale.

Omkostninger til byggemodning og udstykning er endnu ikke klarlagt. Dog skal der tages hensyn til

en udtalelse fra Tilsynsrådet for Ribe Amt (se bilag 3 Udtalelse fra tilsynsrådet for Ribe Amt) hvori det fremgår, at omkostningerne til anskaffelse af jord samt omkostninger ved byggemodning som udgangspunkt skal kunne dækkes af provenuet fra salg af de udstykkede grunde.

Ekspropriation:

Ønsker sælger ikke at indgå en frivillig handel vil der efter vedtagelse af endelig lokalplan 674 kunne igangsættes en proces med henblik ekspropriation, med krav om at det skal ske til fordel for almenvellet, dvs. almene samfundsinteresser. Kommunen skal hurtigst muligt igangsætte en ekspropriation, da der i planloven § 47 nu er fastsat en tidsfrist på 5 år, og herefter kan der ikke ske ekspropriation.

Lukket dagsorden:

I normalforretningsordenens § 1, stk. 2, jf. Indenrigsministeriets cirkulære 1969 129, er der angivet nogle sagskategorier, der om udgangspunkt skal behandles for lukkede døre. Herunder hører sager om køb og salg af fast ejendomme. Sager om køb af ejendom er en objektiv oplysning som der ikke er fortroligt, mens alle oplysninger om prisfastsættelse samt oplysninger om faktiske forhold, der underbygger overvejelser om pris og handelsvilkår vil være fortrolige. I denne sag skal Kommunalbestyrelsen tage beslutning om at kommunalbestyrelsen skal tage beslutning om ekspropriation, hvor processen først kan igangsættes efter endelig vedtagelse af lokalplan 647 og offentliggørelse af denne. På denne baggrund behandles sagen som lukket dagsorden.

Scenarie 1:

Daværende Byråd vedtog på møde den 6.10.2020 at sælge ejendommen Assensvej 73 i Stenstrup (Reginahaven) og at nettoprovenuet fra dette salg skulle reserveres til opkøb af jord i Kirkeby.

Der er siden beslutning om salg af Reginahaven afholdt omkostninger til jordbundsundersøgelser, strukturskadeerstatning, arkæologiske forundersøgelser, samt udgifter til ejendomsmægler og advokat. Disse udgifter er finansieret af salgsprovenuet fra Reginahaven.

Købesummen udgør 6.120.000 ekskl. moms. Anslåede udgifter til tinglysning udgør 38.840 kr.

I forbindelse med udbud af delområde A vil der være udgifter til afholdelse af udbud. Delområde A på 3,3 ha. forventes udbudt til en mindstepris på 4.920.000 kr.

En kommunes erhvervelse af ejendomme og arealer til kommunal jordforsyning herunder ubebygget landbrugsjord kan finansieres med op til 85 % af via låneoptagelse jf. § 2, stk. 1, nr. 14 i lånebekendtgørelsen. Der kan dermed ske låneoptagelse på maksimalt 5.202.000 kr.

Køb af ca. 6,35 landbrugsjord kr.   6.120.000

Tinglysningsomkostninger  kr.        38.840

Anskaffelsessum i alt  kr.   6.158.840

Finansiering:

Salg af Delområder A (nettoprovenu) kr.   4.740.000

Restprovenu fra Reginahaven kr.      124.140

Behov for låneoptagelse  kr.   1.294.700

   kr.   6.158.840

Scenarie 2:

Samme forudsætning som i scenarie 1. Med reduktion af antal boligenheder udgør købesummen 5.865.000 kr. ekskl. moms.

Køb af ca. 6,35 landbrugsjord kr.   5.865.000

Tinglysningsomkostninger  kr.        38.840

Anskaffelsessum i alt  kr.   5.903.840

Finansiering:

Salg af Delområder A (nettoprovenu) kr.   4.740.000

Restprovenu fra Reginahaven kr.      124.140

Behov for låneoptagelse  kr.   1.039.700

   kr.   5.903.840

Under forudsætning af at aktiviteten på boligmarked er uændret i forhold til de nuværende markedsforhold, vurderes det som værende sandsynligt, at nettoanskaffelsessummen over tid kan dækkes ind via det efterfølgende salg af byggegrunde og storparceller.

Som alternativ til lånefinansiering kan restfinansiering søges dækket via det efterfølgende salg af byggegrunde efter at der er foretaget udstykning.

Der vil ske en øgning af CO2 ved opførelse af nye boliger.

Bekendtgørelse nr. 396 af 3. marts 2021 (udbudsbekendtgørelsen)

Bekendtgørelse nr. 1580 af 17. december 2013 (lånebekendtgørelsen)

Planloven § 47 mfl. angående ekspropriation i lokalplans redegørelse

Planloven, grundlovens § 73 samt beskyttelse af ejendomsretten efter den Europæiske Menneskerettighedskonvention (EMRK)

Forvaltningslovens § 27 og straffelovens § 152 og 152 c-f angående tavshedspligt.

Indenrigsministeriets cirkulære 169 129

Kommunalbestyrelsen

Indstilles, idet udvalget anbefaler scenarie 2.

Afbud fra Anders Johansson (C). Som stedfortræder deltog Henrik Nielsen (C).

Orienteringen tages til efterretning.
 

Afbud fra Jørgen Lundsgaard (Liste B).

Indstilles.

Bo Hansen (A) var fraværende.

Godkendt. Liste Ø var imod, idet prisen var for høj og idet udstykningen ikke var en kommunal opgave.

Afbud fra Per Nykjær Jensen (V). Som suppleant deltog Karen Kruse (V).

Lars Erik Hornemann (V) var fraværende.