Punkt 6 Offentliggørelse af forslag til kommuneplantillæg 2021.03 – Boligområde Gemalvej og lokalplan 674 for et boligområde ved Gemalvej, Kirkeby samt forslag til delvis aflysning af lokalplan 21.05 - Boligområde i Kirkeby

Sagen forelægges med henblik på politisk beslutning om at offentliggøre forslag til kommuneplantillæg 2021.03 og forslag til lokalplan 674 for et boligområde ved Gemalvej, Kirkeby samt delvis aflysning af lokalplan 21.05, Boligområde i Kirkeby.

Direktionen indstiller til Plan- og Lokalsamfundsudvalget, at det overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen anbefales:

• At godkende forslag til kommuneplantillæg 2021.03 – Boligområde Gemalvej
• At godkende forslag til lokalplan 674 for et boligområde ved Gemalvej i Kirkeby
• At godkende forslag til delvis aflysning af lokalplan 21.05 - Boligområde i Kirkeby
• At sende forslagene i offentlig høring i 9 uger 
• At afholde borgermøde om forslagene i høringsperioden

Planlægningen blev politisk igangsat på Byrådets møde d. 29. juni 2021. Området er landbrugsjord, og området er ikke omfattet af en kommuneplanramme.

Der har derfor været afholdt en forudgående med indkaldelse af idéer og forslag til ønsket om et nyt boligområde i Kirkeby. I forbindelse hermed har der været afholdt borgermøde d. 15. september 2021. Administrationen har behandlet de indkomne forslag og ideer, og de modtagne forslag og ideer er så vidt muligt indarbejdet i lokalplanforslaget.

Kommuneplantillæg

Kommuneplantillægget udlægger en ny kommuneplanramme, som omfatter en del af matr.nr. 12a, Kirkeby by, Kirkeby. Den nye kommuneplanramme udlægger området til boligformål i form af åben-lav (fx enfamiliehuse) og tæt-lav boligbebyggelse (fx rækkehuse). Kommuneplantillægget aflyser samtidig en del af kommuneplanramme 09.03.B.794 og kommuneplanramme 09.03.B.676 med et tilsvarende areal. Kommuneplantillægget indeholder også en teknisk tilretning af kommuneplanramme 09.03.C1.797 - Blandet bolig- og erhvervsområde Assensvej/Kirkebakken, så kommuneplanrammen følger matrikelskel.

Administrationen vurderer, at der i Kirkeby kan gives mulighed for delvist at fortætte og arbejde med socialt bæredygtig byvækst omkring fælles grønne opholds- og friarealer. Denne vurdering tager udgangspunkt i kommunens bosætningsstrategi 2020 ved at kunne tilbyde mindre boliger i lokalområde.

Planlægningen giver derfor ud over rækkehusbebyggelse (tæt-lav) mulighed for udstykning af små enfamiliehuse på grundstørrelser ned til 400 m2 (åben-lav) i delområdet mod vest. Dette i fald området ikke udvikles af en professionel bygherre til regulært tæt-lav. Små grunde kan desuden gøre det muligt for fx bofællesskaber at etablere sig i området. Administrationen anbefaler derfor at planlægge lokalplanområdet fleksibelt, med mulighed for åben-lav (fritliggende mellem 700 m2 og 1300 m2) boligbebyggelse mod øst (del B) og samtidig både give mulighed for åben-lav (ned til 400 m2) og tæt-lav boligbebyggelse mod vest (Del A).

Lokalplanforslag

Planområdet omfatter en del af Gemalvej 20, 5771 Stenstrup. Planlægningen har til formål at arbejde for et boligområde af god kvalitet. Det er vigtigt, at et nyt boligområde i fremtiden vil fremstå attraktivt med en positiv identitet for at tiltrække ressourcestærke borgere. Kvaliteten skal derfor være høj både i forbindelse med områdets fælles fri- og opholdsarealer og i forbindelse med de enkelte ejendommes placering, udtryk, indretning og områdets arkitektur. Administrationen lægger især vægt på områdets gadebillede og sammenhæng internt såvel som til den eksisterende by.

Det er hensigten med forslaget, at det nye boligkvarter skal fastholde Kirkebys landsbymiljø med en grøn karakter, der tager hensyn til områdets landskab og terræn. Forslagets grønne friarealer skal sammen med veje og stier være med til at give området en god sammenhæng på tværs af boligtyper internt i området og samtidig udgøre en overgang til de eksisterende boliger af hensyn til områdets sociale bæredygtighed.

Forslaget fastlægger en cirkulær vejføring med adgang fra Gemalvej. Administrationen har fået foretaget en analyse af Gemalvejs kapacitet, der vurderer, at Gemalvej som adgangsvej kan rumme lokalplanområdets nye boliger. Lokalplanområdets stamvej er søgt placeret mest hensigtsmæssigt i forhold til områdets terræn og fremtidige trafiksikkerhed, og kan tilføjes yderligere veje med samme profil som stamvejen, med åbne grøfter/trug og bløde rabatter.

Der er udover stier langs stamvejen defineret rekreative stier i forslagets fælles friarealer. Der er krav om stier langs lokalplanområdets kantzone, der kobler sig på to større friarealer med plads til regnvandsbassiner. Derudover er der centralt placeret rekreative stier, der krydser områdets ’højderyg’, og kobler sig på fælles opholdsarealer, som perler på snor. Her er der mulighed for at anlægge mødesteder, opholdsarealer, legepladser og lignende fælles rekreative fritidsformål. For at sikre områdets grønne udtryk er der i forslaget krav til områdets biomasse med en minimum-biofaktor for områdets fælles friarealer. Biofaktoren er et udtryk for, hvordan man kan gøre mængden af områdets biomasse (bladmasse) målbar uden at definere nøjagtigt, hvilken beplantning, der skal være.

Forslaget giver med tæt-lav boligbebyggelse delvis mulighed for en fortætning i forhold til eksisterende boligbebyggelse i Kirkeby. Der er i forslaget derfor stillet krav til afstand mellem modstående facader og der er krav til maksimal husdybde. Dette for at imødekomme en udvikling af boliger af høj kvalitet med gode dagslys forhold og luft mellem boligbebyggelsen uden indbliksgener. Forslaget søger at imødekomme udviklingen af en arkitektur af høj kvalitet, med plads til individuelle ønsker, samtidig med at der er elementer der giver området et sammenhængende og harmonisk udtryk og samtidig bygger på Kirkebys eksisterende arkitektur. Forslaget stiller derfor fx krav om saddeltag med lodret gavl, men giver mulighed for en bred variation af materialevalg.

Forslag til aflysning af lokalplan

Planområdet omfatter en del af Assensvej 73, 5771 Stenstrup. Forslaget aflyser en del af lokalplan 21.05 - Boligområde i Kirkeby for det område, som er omfattet af den del af kommuneplanramme 09.03.B.794, som aflyses med kommuneplantillægget. Lokalplan 21.05 udlægger området til boligformål. Der er ikke befolkningstilvækst i Kirkeby som peger på, at der er behov for yderligere udlæg til boligformål. Der er dog behov for at omplacere eksisterende boligudlæg, da det har vist sig ikke at være muligt at realisere boliger i de udlagte boligområder, deriblandt en del af lokalplan 21.05. Kommuneplantillægget udlægger på den baggrund et nyt område til boligformål, og det fjerner samtidig et tilsvarende udlæg til boligformål i Kirkeby. Forslaget til aflysning af del af lokalplan 21.05 sikrer, at der er overensstemmelse mellem lokalplan 21.05 og kommuneplanen. Området er i byzone, og det vil ved den endelige vedtagelse af aflysningen af lokalplanen blive tilbageført til landzone.

Screening

Forslagene er screenet i henhold til Lov om miljøvurdering af planer og programmer. Konklusionen er, at der ikke skal udarbejdes en miljørapport, da miljøscreeningen viser, at der ikke forventes væsentlig indvirkning på miljøet. Afgørelsen herom offentliggøres sammen med forslagene.

Videre forløb

Efter Kommunalbestyrelsens behandling af planforslagene, offentliggøres afgørelsen om miljøvurdering og planerne sendes i offentlig høring i min 8 uger. Høringsperioden forlænges med 1 uge til 9 uger grundet juleferie.

Efter høringen vil der ske en behandling af indkomne høringssvar med evt. tilretning af planlægningen og planlægningen vil herefter blive fremlagt til endelig vedtagelse.

Hvis Kommunalbestyrelsen beslutter at sende planerne i offentlig høring foreslår administrationen, at der afholdes borgermøde torsdag den d. 19. januar 2023. kl.17.00-19.00.

Udgifter i forbindelse med planlægningen og udfærdigelsen af forslag til kommuneplantillæg, lokalplan og delvis aflysning af lokalplan afholdes af Svendborg Kommune indenfor Byg og Byudviklings eksisterende rammer.

Økonomi vedrørende køb af grund og byggemodning af Gemalvej 20, 5771 Stenstrup behandles på særskilt dagsordenspunkt om indgåelse af ejendomshandel.

Assensvej 73, 5771 Stenstrup opfylder ikke kriterierne for frigørelsesafgift. Dette skyldes, at ejeren ikke ejede ejendommen, da arealet gik fra landzone til byzone. Grundejeren kan ansøge Svendborg Kommune om godtgørelse af grundskyld, når ejendommen overgår til landzone. Det er Vurderingsstyrelsen, der ansætter beskatningsgrundlaget. Det er derfor ikke muligt på nuværende tidspunkt at angive, hvad den nye grundskyld for ejendommen vil blive.

Sammenholdt med eksisterende boliger i bred forstand vil områdets nye boligers CO2 påvirkning dog være lav pga.:

• Ny bebyggelse med bedre energirammer end den gennemsnitlig eksisterende boligmasse i området.
• Muligvis fjernvarme fra Stenstrup Fjernvarme A.M.B.A. (Fjernvarmeselskabet arbejder på at få udbygget fjernvarmen, så den kan dække Kirkeby).
• Mulig begrænsning af CO2 udledning fra transport pga. den stationsnære beliggenhed.

Lov om planlægning.

Lov om miljøvurdering af planer og programmer.

Kommunalbestyrelsen.

Indstillingen anbefales overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen.
 

Indstilles.

Godkendt.