Punkt 13 Principbeslutning om boligenheder for lokalplan 662 ved Efterskolevej

Plan- og Lokalsamfundsudvalget skal beslutte et maksimalt antal boligenheder for det kommende lokalplanforslag ved Efterskolevej, Rantzausminde, som forudsætning for udarbejdelse af forslag til lokalplan for området.

Direktionen indstiller til Plan- og Lokalsamfundsudvalgets godkendelse,

• At det kommende lokalplanforslag 662 for tæt-lav boliger ved Efterskolevej i Rantzausminde, maksimalt skal tillade 60 boligenheder.

Lokalplanens baggrund

I september 2020 igangsatte Teknik- og Erhvervsudvalget forslag til lokalplan 662 for et nyt område med tæt-lavboliger ved Efterskolevej i Rantzausminde. Lokalplanområdet omfatter et areal på ca. 23.000 m² og omgives af både skovområder og eksisterende boligområder, jf. bilag 1. (Bilag 1. – Matrikelkort over lokalplanområdet.)

Ved igangsætning af Lokalplan 662 blev der fastlagt en maksimal bebyggelsesprocent på 45 i lokalplanområdet. Der blev ikke fastlagt et maksimalt antal boligenheder. Lokalplanen blev igangsat med en forudsætning for projektets realisering, at vejkapaciteten er tilstrækkelig.

Lokalplanområdet er i dag omfattet af lokalplan 594, som blev vedtaget i 2016. Den gældende lokalplan udlægger ejendommen til en blanding af åben-lav og tæt-lav bebyggelse, og fastlægger et maksimalt boligantal på 30. Boligantallet var resultat af en dialog mellem kommunen og daværende bygherre, og var baseret på bygherrens konkrete ønske om at etablere ca. 30 boliger.

Antal boligenheder og grundstørrelser

Den nuværende bygherre ønsker en væsentlig forøgelse af boligenheder, i forhold til det eksisterende lokalplanforslag, som giver mulighed for op til 30 boliger.

Bygherren ønsker mulighed for 66 boligenheder i lokalplanområdet. Bygherres projektforslag viser 2 boligklynger mod øst med 12 boligenheder per klynge. Mod vest vises 3 boligklynger med 14 boligenheder per klynge, jf. bilag 2. (Bilag 2. - Lokalplan 662 Illustrationsplan – 66 boliger)

66 boliger udgør mere end en fordobling af boligenheder i forhold til det nuværende plangrundlag.

Borgermøde og foroffentlig høring

Den 1. februar 2022 traf Plan- og Lokalsamfundsudvalget beslutning om afholdelse af borgermøde, efterfulgt af en 14 dages foroffentlig høringsperiode, inden forslag til lokalplan 662 skulle forelægges til behandling i udvalget.

Borgermødet blev afholdt den 19. april 2022 i Egense Forsamlingshus, med efterfølgende foroffentlig høring om lokalplanlægning for det nye boligområde ved Efterskolevej. Foroffentlig høringen blev afholdt i perioden fra den 28. april til og med den 12. maj 2022.

Der er indkommet 7 høringssvar fra borgere i området, hvoraf nogle høringssvar har flere underskrivere. I alt indeholder høringssvarene underskrifter fra 25 ejendomme. Høringssvarene fremgår i hvidbogen, jf. bilag 3. (Bilag 3. – Hvidbog ifm. foroffentlig høring, Efterskolevej)

Høringsperiodens samlede høringssvar er vedlagt som bilag 4. (Bilag 4. – Samlede høringssvar ifm. foroffentlig høring, Efterskolevej)

De indkomne høringssvar omfatter nedenstående overordnede temaer:

Bebyggelse; beplantning; boligtal; byudvikling; naturbeskyttelse; planprocessen; planprincipper; skovområder; støj; terrænregulering; udbygningsaftalen; udstykning; vandhåndtering; varmeforsyning; vejkapacitet; vej- og stianlæg; vejafståelsesaftalen.

Høringssvarene udtrykker en generel bekymring for, at en stor forøgelse i antal boliger i lokalplanområdet vil foranledige pres på områdets natur og veje samt forringe trafiksikkerheden på Efterskolevej. Derudover er der stor fokus på boligernes karakter (f.eks. højde, etager, og boligarealer), sikring af en offentlig tilgængelig grøn kile igennem lokalplanområdet, og opmærksomhed på bearbejdning af områdets terræn.

Efterskolevej

Lokalplanområdet har adgangsvej via Efterskolevej. Administrationen har undersøgt, hvilke tiltag der er nødvendige for, at Efterskolevej kan understøtte boligudvikling i lokalplanområdet. Administrationen har herudover indhentet en ekstern analyse af de trafikale forhold for Efterskolevej, Rantzausmindevej og Efterskolevejs tilslutning til Rantzausmindevej, jf. bilag 5 (Bilag 5. Trafiksikkerhedsrevisors notat). På baggrund heraf har administrationen peget på, at vejen bør etableres som en 2-1 vej indenfor det eksisterende vejareal, og at tilslutningen til Rantzausmindevej fremrykkes for at sikre tilstrækkelige oversigtsforhold i krydset, jf. bilag 6 (Bilag 6. – Plantegning for 2-1 vej).

Det er vurderet at det ikke er nødvendigt at foretage trafikale tiltag på Rantzausmindevej i forbindelse med projektet. Politiet har givet sit samtykke til den beskrevne løsning, jf. bilag 7 (Bilag 7. – Politiets samtykke Efterskolevej). Administrationen er i dialog med bygherre om at indgå en udbygningsaftale i overensstemmelse med politiets samtykke.

Juridiske vurderinger

Administrationen har fået foretaget to juridiske vurderinger ift. Svendborg Kommunes muligheder for lokalplanlægning af det nye boligområde, jf. bilag 8 (Bilag 8. – Efterskolevej juridisk notat 1803229); bilag 9 (Bilag 9. – Juridisk notat om Efterskolevej 200522); bilag 10 (Bilag 10. – 2016-02-04 Udbygningsaftale); og bilag 11 (Bilag 11. – Anonymiseret eksempel på erklæring).

Af de juridiske vurderinger fremgår det, at en ændring af lokalplanlægningen, herunder planlægningsmæssigt at øge antallet af boliger til over 30, ligger inden for kommunens almindelige planlægningskompetence, og at hverken udbygningsaftalen eller de private arealafståelser i 2016 er til hinder for dette.

Administrationens anbefaling

Administrationen anbefaler, at der i den kommende lokalplan maksimalt må etableres 60 boligenheder, hvilket begrundes med:

• At en reduktion af projektets vestlige klyngestørrelser fra 14 til 12, vil bevirke en forbedret fællesskabende oplevelse omkring fællesarealet.
• At gårdrum i den enkelte klynge vil fremstå tydeligere defineret og sammenhængende.
• At færre boliger bevirker en større afstand mod den tilstødende boligbebyggelse mod vest.
• At parkeringsbehovet reduceres, med en forbedret udformning af områdets parkeringspladser til følge.
• At de meget små grundstørrelser øges, således at afvigelsen fra kommuneplanens generelle bestemmelse om grundstørrelser, minimeres.

Der er samlet set tale om et boligområde, der tilbyder en boligform, som er underrepræsenteret i området. Gennem konkrete krav til etablering af fællesarealer og fællesfunktioner i lokalplanen, er det administrationens samlede vurdering, at det ansøgte projekt – med et projekt på højst 60 boliger – kan leve op til kommuneplanens rammer for nye boligtyper og boligformer.

Ingen.

Det vurderes, at den ændrede planlægning ikke vil få væsentlige konsekvenser for CO2-udledningen på langt sigt.

Planloven

Plan- og Lokalsamfundsudvalget

Indstillingen blev godkendt.

Flemming Madsen (A) og Ø kan ikke følge indstillingen.

Liste Ø begærede sagen i Kommunalbestyrelsen, jf. Styrelseslovens § 23.