Punkt 20 Orientering om dispensationer på Ydunshave 10

I forbindelse med byggesagsbehandlingen af Ydunshave 10 ønsker bygherre 4 dispensationer fra lokalplan nr. 566.

Direktionen indstiller til Teknik- og Erhvervsudvalget, at orientering om meddelelse af dispensationer til byggeprojektet på Ydunshave tages til efterretning.

Dagsordenen udsendes som en tillægsdagsorden, da et møde med projektudvikler, afholdt den 5. november, har været afgørende for at oplyse sagen tilstrækkeligt. 

I forbindelse med en ansøgning om byggetilladelse til et projekt på Ydunshave 10 omhandlende opførelse af 34 rækkehuse, ønsker projektudvikler at søge 4 dispensationer.

• Afstand til afløbsledninger i terræn
• Ændring af taghældning fra 15 til 10 grader
• Terrænreguleringer over 0,5 meter
• Opførelse af en støttemur.

Projektudviklers ansøgning kan ses på bilag 1 (Bilag 1: dispensationsansøgning_Rev. C).

Afstand til afløbsledninger i terræn

I lokalplanen er der fastsat en byggelinje på grund af kommende afløbsledninger i terræn. Efter lokalplanens vedtagelse er afløbsledningerne etableret, og der er tinglyst en respektafstand på 2,5 meter. Projektet overholder respektafstanden. Administrationen vurderer, at det giver mening at dispensere fra den i lokalplanen fastlagte afstand, da afløbsledningerne er etableret, samt at det er i overensstemmelse med normal praksis.

Ændring af taghældning fra 15 til 10 grader

Dispensation til en ændret taghældning vurderes at vil give en bedre helhedsvirkning for området, da taghældningen dermed følger terrænet.

Terrænreguleringer over 0,5 meter

Hvis der ikke gives dispensation til terrænreguleringen, vurderes det, at det ikke vil være muligt at bygge huset, da det i praksis ikke er muligt at lave et funktionsdygtigt hus med så lille et areal, hvis der skal laves indvendigt niveauspring. Forholdet er ikke sammenligneligt med tidligere afslag på de nærliggende parcelhuse, da det for dem er muligt at lave niveauspring.

Overskridelsen af terrænreguleringen ved blok C vurderes at være af underordnet betydning. Terrænreguleringerne i forbindelse med støttemuren mellem blok C og D vurderes, at være hensigtsmæssig henset til, at terrænreguleringen skal sikre en niveaufri adgang til boligerne. Terrænreguleringen ved blok B ønskes af hensyn til at skabe plane parkeringspladser.

Samlet er det administrationens vurdering, at terrænreguleringen er begrænset i forhold til, at der er tale om gennemførelse af et projekt med 34 boliger.

Opførelse af en støttemur

Støttemuren mellem blok C og D etableres for at kunne etablere en rampe med korrekt hældning i forhold til tilgængelighedsbestemmelserne.

Støttemuren ved blok B er primært tiltænkt til at skabe plane parkeringspladser, så bilerne ikke skal parkere op ad bakke.

I lokalplanen står der, at terrænreguleringer ikke må optages ved brug af støttemure. Det vurderes, at hensigten med paragraffen er at undgå at udføre terrænreguleringer, der gør, at der efterfølgende kan bygges mere fladt i forhold til selve rækkehusene. Hensigten med støttemurene i det aktuelle projekt  er alene at optage terrænforskelle, så der kan skabes fornuftige adgangs- og parkeringsforhold, og ikke at udligne terrænet for rækkehusene.  

Det er administrationens vurdering, at hensynet til den ønskede handicaprampe og plane parkeringspladser bør vægtes højest, idet de ønskede støttemure ikke er i strid med bestemmelsens hensigt.

Der er vedlagt tegninger som bilag til anskueliggørelse af projektet, se bilag 2 (Bilag 2: Situationsplan_Rev. N), bilag 3 (Bilag 3: Facader (2-plan) BLOK B_Rev. F), bilag 4 (Bilag 4: Facader (1-plan) BLOK C_Rev.F) og bilag 5 (Bilag 5: Facader (2-plan) BLOK D_Rev. G).

Naboorientering, partshøring og bemærkninger

Dispensationerne har været sendt i naboorientering hos de berørte naboer, se bilag 6 (Bilag 6: Naboorientering). Derudover har sagen været sendt i partshøring ved Ydunshave 5 i forhold til det fælles friareal, se bilag 7 (Bilag 7: Partshøring til Ydunshave nr 5).

De væsentligste bemærkninger i forhold til partshøringen er til friarealets fremadrettede størrelse, se bilag 8 (Bilag 8: Bemærkninger fra Ydunshave 5), bilag 9 (Bilag 9: bilag 1 til bemærkninger fra Ydunshave 5), bilag 10 (Bilag 10: bilag 2 til bemærkninger fra Ydunshave 5) og bilag 11 (Bilag 11: bilag 3 til bemærkninger fra Ydunshave 5). I følge administrationens beregninger vil friarealets fremadrettede størrelse svare til det areal, der lå til grund for udarbejdelsen af den nuværende lokalplan med nogle få m² forskel.
 

Friarealet vil derfor fremadrettet få den størrelse, som det oprindeligt var tiltænkt.

De væsentligste bemærkninger i forhold til naboorienteringen er omkring terrænregulering samt støttemure, se bilag 12 (Bilag 12: bemærkninger fra Ydunshave 2) og bilag 13 (Bilag 13: bemærkninger fra Grønningen 8).

Bemærkningerne om ovenstående går primært på lighedsgrundsætning, samt at terrænreguleringerne, herunder støttemurene, ikke følger principperne i lokalplanen.

Det er administrationens vurdering, at lighedsgrundsætningen er opfyldt, da sagerne om de omkringliggende parcelhuse ikke er sammenlignelige med rækkehusbebyggelsen. Lighedsgrundsætningen går ikke ud på at alle skal have lov til det samme, men at de skal behandles på samme måde og inden for de samme kriterier.

Administrationens vurdering i forhold til terrænreguleringer og støttemure fremgår af ovenstående tekst. Der er ikke yderligere administrative bemærkninger til det.

Det bemærkes, at en naboorientering samt en partshøring har til formål at gøre naboer samt parter opmærksomme på, hvilket materiale kommunen er i besiddelse af, så de kan fremføre deres bemærkninger, i forhold til at gøre opmærksom på oplysninger som kommunen muligvis ikke er i besiddelse af. De naboorienterede samt den partshørte er ikke fremkommet med nye oplysninger til sagen, som kommunen ikke allerede var i besiddelse af.

I øvrigt bemærkes det, at der i svarene på både naboorientering og partshøring er indsendt yderligere bemærkninger til projektet i sin helhed, som ikke er besvaret endnu, da det er uvedkommende for sagens behandling. De yderligere, indsendte bemærkninger vil derfor ikke blive medtaget i sagsbehandlingen, da de ikke er relevante.

Hvis der ikke gives dispensationer, vil det give bygherre en ekstra omkostning til at få udarbejdet et nyt projekt, herunder en forlængelse af hvornår byggeprojektet kan opstartes.

Det vurderes, at der ikke vil være øgede CO2-konsekvenser ved at udstede dispensationerne.

Planloven

Teknik- og Erhvervsudvalget

Orienteringen blev taget til efterretning, dog tog Løsgænger Jens Munk ikke orienteringen til efterretning.