Punkt 19 Retlig lovliggørelse af fælles friareal ved Ydunshave

I forbindelse med beslutning truffet af Teknik- og Erhvervsudvalget den 19. oktober 2020 om igangsætning af proces vedrørende retlig lovliggørelse af fælles friareal ved Ydunshave, herunder eventuel nedlæggelse af et § 14-forbud, skal der nu træffes beslutning om tiltagene for at sikre lovliggørelse

Sagen udsendes som en tillægsdagsorden, da mødet med projektudvikler den 5. november har været væsentligt for at oplyse sagen tilstrækkeligt.

Direktionen indstiller til Teknik- og Erhvervsudvalgets beslutning, at:

• igangsætning af ny lokalplan iværksættes hurtigst muligt med henblik på retlig lovliggørelse af eksisterende bebyggelse ved ændring af det fælles friareal

• administrationen bemyndiges til at nedlægge et § 14-forbud på det kommende fælles friareal på den nordøstlige del af projektudviklers matrikel, såfremt der indsendes en byggeansøgning, der forhindrer områdets anvendelse som fælles friareal

• orienteringen om den afsluttede forhandling om køb af grundareal til fremtidigt udlæg som fælles friareal tages til efterretning og fremsendes til Økonomiudvalgets godkendelse

• byggesagsbehandlingen for rækkehusprojektet fortsætter med henblik på udstedelse af byggetilladelse

I forlængelse af beslutningen af 19. oktober 2020 er sagen blevet undersøgt nærmere, herunder er der gennemført partshøring af projektudvikler.

Projektudvikler har af to omgange indsendt bemærkninger, se bilag 2 (Bilag 2: Indsigelse imod § 14-forbud af den 09.10.2020) og bilag 3 (Bilag 3: Høringssvar til varsel om § 14-forbud af den 29.10.2020).

Projektudviklers primære bemærkninger er, at Svendborg Kommune har fortabt retten til at nedlægge et § 14-forbud, har udøvet en ansvarspådragende adfærd, der medfører, at kommunen bliver erstatningsansvarlig, samt at projektudvikler må forventes at have en berettiget forventning til at kunne opnå en byggetilladelse.

Der er endvidere indhentet et notat fra et eksternt advokatfirma, se bilag 1 (Bilag 1: Notat fra Codex advokater). Notatet beskriver Svendborg Kommunes handlemuligheder. I notatet vurderes mulighederne for at sikre en retlig lovliggørelse af det eksisterende byggeri, herunder nedlæggelse af et §14 forbud til sikring af det kommende fælles friareal.

Det er administrationens vurdering, at Svendborg Kommune fortsat har mulighed for at nedlægge et § 14-forbud. For det første har sagen ikke været fuldt oplyst før den 15. september 2020, og der har i den mellemliggende tid været omfattende dialog og forhandlinger med projektudvikler. For det andet vil nedlæggelse af et eventuelt forbud kun omfatte det kommende fælles friareal på den nordøstlige del af projektudviklers matrikel og ikke den allerede planlagte bebyggelse.

Endelig er det administrationens vurdering, at nedlæggelse af et § 14-forbud udelukkende har planlægningsmæssige interesser, da det skal sikre, at der fortsat er et fælles friareal der adskiller parcelhusgrundene og rækkehusbebyggelsen.

Administrationens anbefaling

Det er administrationens vurdering, at den indstillede kombination af handlinger vil være den mest hensigtsmæssige.

Begrundelsen er, at det er den mulighed, der bedst og mindst indgribende opfylder betingelserne for, at den retlige lovliggørelse med en ny lokalplan kan gennemføres samtidig med, at det ansøgte byggeprojekt ikke forsinkes unødigt. I den forbindelse er det vigtigt at bemærke, at projektudvikler har ret til at opføre byggeri på sin ejendom i overensstemmelse med den nugældende lokalplan.

Med denne løsning gives der mulighed for, at byggesagsbehandlingen kan fortsætte med henblik på udstedelse af en byggetilladelse. Samtidig bemyndiges administrationen med mulighed for nedlæggelse af et afgrænset §14-forbud til at sikre, at der er fuld kontrol over det fremtidige, fælles friareal. § 14-forbuddet vil dog kun blive nedlagt, såfremt der indsendes en byggeansøgning, der forhindrer områdets anvendelse som fælles friareal

Administrationen har den 5. november afholdt forhandlingsmøde med projektudvikleren om erhvervelse af det nordøstlige jordstykke. Købsaftalen er nu underskrevet af projektudvikler pr. 5. november, se bilag 5 (Bilag 5: Købsaftale - underskrevet af sælger). Det vurderes derfor, at salgets gennemførelse vil være tilstrækkeligt for at sikre, at det kommende fælles friareal friholdes til gennemførelse af den lovliggørende lokalplanproces.

Skulle det mod forventning vise sig, at der opstår uenighed mellem bygherre og kommunen i forhold til køb af byggeretterne, kan administrationen ved en fornyet byggeansøgning på det kommende friareal administrativt nedlægge et afgrænset § 14-forbud og dermed sikre friholdelse af det kommende fælles friareal.

Et § 14-forbud er et midlertidigt forbud, der skal følges op af en igangsætning af en lokalplanlægning. Idet lokalplanlægningen igangsættes med det samme, sikres den nødvendige planlægningsmæssige fremdrift. Dermed tages der bedst muligt hensyn til kommunens, naboers, bygherres og øvrige interessenters interesser.

Beslutning om fortsættelse af byggesagsbehandlingen omfatter ikke spørgsmålet om eventuelle dispensationer til byggeriet (der henvises til selvstændigt dagsordenspunkt om dispensationer til byggeriet).

Med den indstillede løsning vil der som udgangspunkt ikke være yderlige økonomiske konsekvenser end det tidligere godkendte jordkøb.

Forbud efter planlovens § 14 er erstatningsfri regulering. Udgangspunktet er derfor, at et forbud ikke udløser erstatning, hvis betingelserne i planlovens § 14 er opfyldt.

Svendborg Kommune kan dog have et erstatningsansvar på grund af den forløbne tid, se bilag 1 (Bilag 1: Notat fra Codex advokater). Projektudvikleren har afgivet høringssvar vedrørende spørgsmålet om erstatning, bilag 3 (Bilag 3: Høringssvar til varsel om § 14-forbud af den 29.10.2020)

En eventuel nedlæggelse af et § 14-forbud begrænset til det fremtidige fælles friareal vurderes at ville medføre udgifter til kommunen svarende til den købesum, der er forhandlet på plads i den købsaftale, der er underskrevet af projektudvikler.

Det vurderes, at der ikke vil være væsentlige ændrede forudsætninger for CO2 udledningen ved en ændring af det planmæssige grundlag.

Planloven

Teknik- og Erhvervsudvalget

Indstillingen blev godkendt og orienteringen om den afsluttede handel om køb af grundareal blev taget til efterretning og fremsendes til Økonomiudvalgets godkendelse.