Punkt 5 Boligområde ved Efterskolevej - Igangsættelse af udarbejdelse af forslag til lokalplan

Der igangsættes nyt plangrundlag for et boligområde ved Efterskolevej i Rantzausminde på baggrund af principper for ny bebyggelse.

Direktionen indstiller til Teknik- og Erhvervsudvalgets godkendelse, at

• Igangsætte udarbejdelse af forslag til lokalplan for et boligområde ved Efterskolevej i Rantzausminde
• Rammen for det nye plangrundlag tager udgangspunkt i den planmæssige vurdering, som er beskrevet i sagsfremstillingen, herunder at det er en forudsætning for projektets realisering, at vejkapaciteten er tilstrækkelig.

Baggrund

Lokalplanområdet omfatter et areal på ca. 22.000 m², der er omgivet af et eksisterende byområde i Rantzausminde, jf. kortbilag. Eksisterende lokalplan 594 gælder for området. Lokalplanen blev endeligt vedtaget 1. marts 2016. Lokalplanen udlægger ejendommen til en blanding af åben lav og tæt lav bebyggelse. Lokalplanen fastlægger et bebyggelsesprocent på 30 for åben-lav bebyggelse og 45 for tæt-lav bebyggelse og et maksimalt boligantal på 30.
 

Siden lokalplanens vedtagelse er flere end 50 virksomheder inden for ejendomsudvikling og -investering (primært fra Fyn) blevet kontaktet med henblik på udvikling af ejendommen. Tilbagemeldingerne har været, at udlæg til åben lav parcelhusbebyggelse samt en begrænsning på maksimal 30 boligenheder vurderes ikke at være interessant.
 

Efterfølgende har Eco Village vist stor interesse for opførelse af bæredygtigt (senior) bofællesskab. Eco Village er en virksomhed, der opfører bæredygtige bofællesskaber i hele Danmark. En maksimale bebyggelsesprocent på 45 foreslås, som ramme for byggetætheden i den nye lokalplan.

Gældende plangrundlag

Eksisterende lokalplan 594 gælder for området. 
Lokalplanen udlægger området i 5 delområder:

• Delområde A – åben lav bebyggelse 
• Delområde B – åben lav eller tæt lav, eller eksisterende bebyggelse
• Delområde C - åben lav eller tæt lav, eller eksisterende bebyggelse
• Delområde D - åben lav eller tæt lav, eller eksisterende bebyggelse
• Delområde E – fælles friareal – grøn kile

For at sikre mulighed for fremtidig bredere anvendelse af Efterskolevej 10A er det nødvendigt at udarbejde ny lokalplan for ejendommen til afløsning for lokalplan 594.
 

I forhold til den nuværende lokalplan sikrer ny lokalplan:

• En større grøn struktur, der skaber sammenhæng til stisystemerne mod nord, øst og vest. De grønne arealer vurderes at udgøre mere end det dobbelte i forhold til eksisterende lokalplan.
• Friarealer og aktivitetspladser til gavn for både kommende beboere og nabobebyggelserne. 
• Bebyggelsesstruktur i opdelte enheder, som appellerer til en blandet beboersammensætning, til fællesskaber og til sociale aktiviteter ude som inde.
• Den eksisterende bevaringsværdige hovedbygning bevares til fælleshus. 
• Klimasikring, som integreres i den grønne struktur med grøfter og bassiner.
• Fællesarealer, stier, fælleshus, klimasikring mm. til gavn for både områdets egne beboere og nabobebyggelserne.
   

Trafik

Planområdet vejbetjenes fra Efterskolevej, med tilslutning til Rantzausmindevej.
 

Efterskolevej er planlagt med forøget vejbredde og udformes som en ’2 minus 1 vej’. Ifølge Vejdirektoratet skaber den vejtype mere tryghed for fodgængere og cyklister, da vejen signalerer mere plads til de bløde trafikanter og sikrer større afstand mellem bløde trafikanter og medkørende trafik.
 

Tilslutningen til Rantzausmindevej vil blive vurderet af kommunens trafikafdeling og eventuelt af uvildig trafiksikkerhedsrevisor. Der er en forudsætning for projektets realisering, at vejkapaciteten er tilstrækkelig.
 

Koncept for bofællesskab

Eco Village bekriver deres koncept som følgende: ”Seniorbofællesskabet Eco Village ønsker at få mennesker til at leve i et tæt forhold til hinanden og i et bedre forhold til naturen. Fællesspisning, delebiler, ressourceoptimering (’micro-living’), regnvandsgenanvendelse, solceller, bæredygtige byggematerialer (miljøcertificeret) er del af konceptet.” 

Udgifter i forbindelse med planlægningen og udfærdigelsen af forslag afholdes indenfor Plan og Udviklings eksisterende rammer.

Det vurderes, at den ændrede planlægning ikke vil få væsentlige konsekvenser for CO2-udledningen på langt sigt.
 

Området er forsynet med naturgas, dog uden tilslutningspligt. Hvis bygningsmassen øges, vil det på nuværende tidspunkt påvirke det pågældende områdes CO2-udledning negativt, særligt ved valg af naturgas som opvarmning. Det forventes, at naturgas inden 2030 vil blive udfaset til fordel for vedvarende energikilder. Vælges varmepumper som opvarmningskilde vurderes CO2-udledningen ikke væsentlig, da elnettet antages at være CO2-neutral inden 2030.
 

I forhold til elforbruget vurderes CO2-udledningen for ikke væsentlig, under forudsætning af elproduktionen senest i 2030 vil være omstillet til vedvarende energi, og dermed være CO2-neutral.

Lov om planlægning

Bosætningsstrategi 2020

Teknik- og Erhvervsudvalget

Indstillingen godkendt med bemærkning om, at vejkapaciteten skal være tilstrækkelig både i relation til Efterskolevej, Rantzausmindevej samt ud- og indkørsel til Rantzausmindevej.
 

Administrationen skal desuden afsøge muligheden for, at projektet etableres med varmepumper eller på anden måde sikrer minimering af CO2 udledning i forbindelse med opvarmning af bebyggelsen.