Punkt 9 Kogtved Søfartsskole - Opsamling forudgående høring

På baggrund af indkomne høringssvar fra forudgående høring træffes beslutning om den videre proces for ændring af plangrundlag for Kogtved Søfartsskole.

Direktionen indstiller til Teknik- og Erhvervsudvalgets godkendelse,

• At der udarbejdes forslag til kommuneplantillæg og lokalplan baseret på de principper og pejlemærker, som Teknik- og Erhvervsudvalget besluttede d. 5. marts 2020 og bebyggelsesprocenten fastsættes til 35 %.
• At planforslagene udarbejdes under hensyn til de opmærksomhedspunkter, som er rejst i den forudgående høring, herunder: bebyggelsesprocent, trafikale forhold, visuel forbindelse, gårdrum, byggelinje, bygningsudtryk, bygningshøjde og bygningsdybde.

Baggrund

Baggrunden for udarbejdelse af et nyt plangrundlag for Kogtved Søfartsskole er en henvendelse fra en privat bygherre, som ønsker at omdanne søfartsskolen til et bofællesskab. Omdannelsen skal ske ved genanvendelse af eksisterende bevaringsværdige bygninger, samt opførelse af ny bebyggelse i området.

Kort med angivelse af søfartsskolens område. 

Teknik- og Erhvervsudvalget besluttede den 7. november 2019, at området kunne ændres fra blandet bolig- og erhverv til boligområde med mulighed for etageboliger i maks. 2½ etager.
 

Teknik- og Erhvervsudvalget besluttede den 5. marts 2020 at igangsætte en forudgående høring for ændring af plangrundlaget. 

Høringen tog afsæt i følgende principper og pejlemærker for den kommende planlægning:

1. Ankomsten til området via alléen skal tilgodeses, så der fortsat er indkig til bygningerne og dermed visuel forbindelse på tværs.

2. Placeringen af ny bebyggelse på grunden er vigtig i forhold til hovedbygningen og stedets karakter.

3. Den nye bebyggelse må ikke placeres sydligere end terrassemuren på havesiden af hovedbygningen.

4. Ny bebyggelse skal bestå af mindre sammensatte enheder, hvilket giver en fleksibilitet i placeringen.

5. Den nye bebyggelse skal underordne sig hovedbygningens volumen og ikke sprænge skalaen.

6. Højden på det nye byggeri må ikke overstige topkoten på hovedbygningen. Dybden af ny bebyggelse skal ligeledes underordne sig hovedbygningens dybde. Tage skal udføres som sadeltage. 

7. Materialerne i ny bebyggelse skal være tegl på facader og tage.

8. Parkering skal tænkes ind i bebyggelsens struktur og ikke være dominerende. Der skal udformes en samlet, sammenhængende plan for udearealerne, der tilgodeser de nære udearealer”.

Høringen er gennemført i perioden fra d. 10. marts til d. 1. april.

Høringssvar fra forudgående høring

Der er indkommet i alt 7 høringssvar fra bygherre, beboerrepræsentation, naboer og borgere.
 

Bygherre har fremsendt bemærkninger til principperne og ønsker hovedsageligt at fastholde det ønskede projektet uden større ændringer hertil.
 

Generelt finder de øvrige bidragsydere det positivt, at søfartsskolen og området igen kan komme i anvendelse. 
 

Herudover rejser høringssvarene en række opmærksomhedspunkter for den kommende udvikling af området. Punkterne er i det følgende afsnit tematiseret og kommenteret i forhold til den videre proces.    

Et resumé af høringssvarene inkl. administrationens bemærkninger er vedlagt som bilag 1 – ”Kogtved Søfartsskole – Hvidbog”, mens høringssvarene kan læses i deres fulde længde i bilag 2 – ”Kogtved Søfartsskole – Samlede Høringssvar”.

Opmærksomhedspunkter

Bebyggelsesprocent (indgår ikke som et princip)

• Bevaring af den nuværende bebyggelsesprocent på 30 % eller forøgelse til 35 %

Administrationens bemærkninger:
Den nuværende kommuneplanramme for området (02.01.C2.128 – Blandet bolig- og erhvervsområde Kogtvedvænget) fastsætter en bebyggelsesprocent på 30 %, mens det ansøgte projektforslag har en bebyggelsesprocent på ca. 34 %.
 

En realisering af det ansøgte projekt vil forudsætte, at bebyggelsesprocenten øges til 35 % i kommuneplantillægget. 
 

Bebyggelsesprocenten foreslås derfor fastsat til 35 %.

Trafikale forhold - særligt omkring alléen (indgår ikke som et princip)

• Bygherre ønsker kun én adgang (indkørsel) til området.
• Trafikale forhold
• Svage trafikanter, herunder også brugere/gående på Øhavsstien
• Bevaring af alléen
• Trafikdæmpende foranstaltninger
• Forhold omkring trafikmængder og trafikafvikling

Administrationens bemærkninger:

Den nordligste del af Kogtvedvænget indgår som en del af Øhavsstien. Denne del af Kogtvedvænget vil stadig være en del af Øhavsstien.
 

Der er endnu ikke foretaget nogle konkrete vurderinger af planlægningens konsekvenser for trafikmængder og trafikafvikling, herunder om planlægningen vil have konsekvenser for svage trafikanter i området og brugere af Øhavsstien.
 

Planlægningens konsekvenser for trafikmængder og trafikafvikling mm. vil blive afdækket i den kommende lokalplanproces.

Byggeriets afstand til alléen og træernes levestand (princip nr.1)

• Byggeriets afstand til alléen/træerne
• Byggeriets udtryk for bagvedliggende bebyggelse mod nord
• Udsigt
• Træernes levestand

Administrationens bemærkninger:

Det er med de foreslåede principper muligt at placere byggeri langs alléen.

Byggeri langs alléen forudsætter dog, at der skal åbnes mere op for at muliggøre større åbenhed og visuel forbindelse på tværs af området. Uanset at princippet sigter mod åbenhed og visuel forbindelse på tværs, vil udsigtsforholdene formentligt ændres for de bagvedliggende boliger. 
 

Derudover forudsætter det, at afstanden fra byggeriet til allé-træerne ikke forringer træernes levestand væsentligt, da alléen og træerne skal tilgodeses.
 

Den nærmere lokalplanlægning vil fastlægge afstand til alléen/træerne og placering af byggeri. Dette vil ske ud fra en rimelig betragtning om nabohensyn.

Adgang til haven og stranden

• Adgang til haven (fungerer i dag som park for omkringboende)
• Adgang til stranden

Administrationens bemærkninger:

Ejendommen er privatejet og uden offentlig adgang.
Adgang til stranden sker i dag via stier i den privatejede have. Stierne er ikke udlagt som hverken offentlige eller private stier.
 

Det forventes, at haveanlægget tilknyttes de kommende boliger, men bygherre opfordres til at acceptere offentlig adgang igennem området. Lokalplanlægning muliggør udlæggelse af offentlig sti, men det bemærkes dog, at det kan medføre krav om kommunal overtagelse.
 

Spørgsmål vedr. stiadgang vil indgå i den efterfølgende lokalplanlægning af området.

Bygherres høringssvar (princip nr. 1, 2, 3, 4, 6 og 8)

• Bekymring for boligprojektets realisering
• Ønsker at fastholde deres nuværende projektforslag (bilag 3 – ”Kogtved Søfartsskole – Tilrettet projektbeskrivelse (14-10-2019)”)
• Placering af bebyggelse langs alléen og kun én indkørsel samt indkig til området
• Gårdrum foran og bagved hovedbygning ønskes bevaret
• Foreslår at vestfløjen trækkes yderligere 2 meter tilbage, mens østfløjens placering ønskes fastholdt
• Sammenhængende bebyggelse ønskes fastholdt
• Bygningsdybde på op til 12 meter ønskes fastholdt med henblik på etablering af indeliggende altaner og et varieret facadeudtryk
• Ønsker ikke byggeri i mere end 2 etager (for at undgå krav om elevator)
• Ønsker oplysninger om parkeringskravet for bebyggelsen

Administrationens bemærkninger:

De foreslåede pejlemærker og principper for planlægningen har til formål, at sikre områdets væsentlige kvaliteter og karakteristika, samtidig med at der skabes mulighed for nybyggeri.
 

Det foreliggende projektforslag kræver en vis tilpasning for til fulde at efterleve de foreslåede pejlemærker og principper.
 

Visuel forbindelse:

Formålet med ønsket om visuel forbindelse (princip nr. 1) er bl.a., at området ikke lukker sig om sig selv over for omgivelserne og at hovedbygningen bevarer sin synlighed og fremtrædende rolle.
 

Gårdrum:

De foreslåede principper giver fortsat mulighed for at etablere gårdrum bagved hovedbygningen, forudsat, at der indarbejdes flere indkig som, nævnt i princip nr. 1.
 

Det ønskede gårdrum foran hovedbygningen vil med den foreslåede byggelinje mod vandet i princip nr. 3, få en mere begrænset størrelse og være knap så tydeligt defineret.
 

Byggelinje:

Både vest- og østfløjen i projektforslaget afviger fra byggelinjen, som fastsat i princip nr. 3. En tilbagetrækning af vestfløjen med 2 meter vil stadig afvige fra byggelinjen.
 

Den foreslåede byggelinje er fastsat ud fra et ønske om at sikre den landskabelige helhed i kystnærhedszonen og fastholde den bevaringsværdige hovedbygnings markante position og kulturhistoriske betydning for oplevelsen af kysten.
 

Bygningsudtryk:

Ønsket om en sammenhængende bebyggelse fraviger fra princip nr. 4, som har til hensigt at respektere Søfartsskolens sammensatte udtryk og karakter. Derudover bevirker ønsket om en sammensat bebyggelse til en fravigelse fra princip nr. 1.
 

Bygningsdybde:

Ønsket om en bygningsdybde på 12,0 meter vil være i strid med princip nr. 6. Det bemærkes, at princip nr. 6 ikke udelukker at mindre dele af husdybden eller facadens udtryk kan fravige en bygningsdybde der underordner sig hovedbygningens dybde på ca. 10 meter. Dette forudsætter dog, at størstedelen af den ny bebyggelse udføres med en bygningsbredde på ca. 10,0 meter.
 

Hovedbygningens nuværende dybde skal verificeres i den videre proces.

Bygningshøjde:

Administrationen anbefaler, at der fortsat planlægges for byggeri i op til 2½ etager, også selvom bygherre ikke ønsker at opføre byggeri i mere end 2 etager.
 

Parkeringskrav:

Parkeringskravet er fastsat i de generelle bestemmelser for Kommuneplanen 2017-29. Der er her krav om mindst 1 parkeringsplads pr. bolig og derudover 1 parkeringsplads pr. 75 m2 etageareal for forsamlingshus o. lign. Det anbefales, at det generelle parkeringskrav fastholdes.

Det videre forløb

Der udarbejdes forslag til kommuneplantillæg, som forventes fremlagt for byrådet juni 2020 med henblik på offentlig høring. Kommuneplantillægget vil fastsætte de overordnede rammer for den efterfølgende lokalplanlægning.
 

Udarbejdelse af lokalplan påbegyndes herefter. Forslaget til lokalplan vil ligeledes blive sendt i offentlig høring.

Udgifter i forbindelse med planlægningen og udfærdigelsen af forslag til kommuneplantillæg og lokalplan varetages af ekstern rådgiver for Svendborg Kommune og afholdes indenfor Plan og Udviklings eksisterende rammer.
 

Teknik- og Erhvervsudvalget godkendte den 6. februar 2020 brugen af ekstern rådgiver til bistand til kommunes planarbejde.
 

Omdannelse af Kogtved Søfartsskole er med til at aktivere de bevaringsværdige bygninger til nye bosætningsformål.

Lov om planlægning

Strategier:

• Bosætningsstrategi 2020 for Svendborg Kommune

Punktet udgik af dagsordenen.