Punkt 7 Ramsherred 10 - Lokalplan 651

Endelig vedtagelse af lokalplan 651 med ændrede bestemmelser vedrørende boliger og deraf altaner og tagterrasser

Direktionen indstiller til Teknik- og Erhvervsudvalgets beslutning, at:

Godkende lokalplan 651 med en af følgende ændringer: 

• A: Boligformål begrænses til bygningens tagetage. Samtidig nedsættes krav til størrelse på udendørs opholdsarealer fra 10 til 5 % af etagearealet til beboelse.

• B: Boligformål begrænses til bygningens tagetage uden krav til udendørs opholdsarealer.

Baggrund for lokalplan

Lokalplan 651 er udarbejdet på opfordring af ejer af Ramsherred 10, Barfoed Group. Ønsket er at lokalplan 651 skal erstatte den tidligere lokalplan 190, som kun tillader en begrænset anvendelse af ejendommen (administration, teater, borgerforening, museum og tv-station).
 

I den nuværende kommuneplan 2017-29 er området udlagt til blandet bolig- og erhvervsområde.
 

Ejer har bedt om en ny lokalplan i overensstemmelse med kommuneplanrammen for området, hvorved man vil opnå en bredere anvendelse af ejendommen.
 

Teknik- og Erhvervsudvalget besluttede på den baggrund, d. 8. november 2018, at der kunne udarbejdes forslag til ny lokalplan i overensstemmelse med gældende kommuneplanramme. 
 

Ramsherred 10 – del af et samlet byggeri

Foto af Ramsherred 10 set fra Centrumpladsen.

Lokalplan 651 omfatter kun Ramsherred 10, som består af den venstre del af bygningen og søjlegangen, jf. foto. Den anden del af bygningen udgør en del af rådhuset og er ikke omfattet af lokalplanen.
 

Den samlede bebyggelse er opført omkring 1990 og fremstår symmetrisk ud mod Centrumpladsen med en markant portgennemgang med søjler, som leder ind mod Ramsherred og Svendborgs gamle købstadsmidte.
 

Ændringer i den samlede bebyggelses udtryk som følge af muligheden for altaner

I forbindelse med Teknik- og Erhvervsudvalgets behandling af det endelige lokalplanforslag d. 20. januar 2020 blev der politisk udtrykt bekymring vedrørende lokalplanens mulighed for at etablere altaner på facaderne.
 

Da lokalplanen kun omfatter en del af en samlet bebyggelse, så er der potentielt risiko for at den samlede bebyggelse mister sit arkitektoniske helhedsindtryk.
 

Boliger fordrer udendørs opholdsarealer

Når der planlægges for boliger, så stiller kommuneplanen samtidig et krav om, at boligerne skal have adgang til udendørs opholdsarealer.
 

Det er ikke muligt, at etablere udendørs opholdsarealer på terræn for Ramsherred 10, da det eneste ubebyggede areal tilknyttet ejendommen benyttes til parkering og adgang til Svendborg Teater og Borgerforening. Derfor beskriver lokalplanen, at arealerne i stedet skal etableres i form af altaner eller tagterrasser. 
 

Forslag til lokalplan 651 beskriver, at kravet til udendørs opholdsarealer skal svare til mindst 10 % af boligernes etageareal. Kravet stammer fra kommuneplanen og anvendes i forbindelse med byggeri i tæt by. 
 

Løsningsforslag

Administrationen har været i dialog med ejer og dennes rådgiver, og er nået frem til en løsning, der begrænser muligheden for boliger til bygningens tagetage. På den måde kan man undgå altaner på facaden.
 

Da udendørs opholdsarealer så reelt kun kan etableres i tagetagen, har ejer anmodet om, at lokalplanens krav til opholdsarealer nedsættes fra 10 til 5 % af boligernes etageareal, alternativt at kravet om opholdsarealer helt frafaldes. 
 

Lokalplanen giver fortsat mulighed for at etablere erhverv i hele bygningen og på alle etager. 
 

Kommuneplanen om opholdsarealer for byggeri i tæt by:

”Der skal som udgangspunkt sikres privat opholdsareal svarende til mindst 10 % af etagearealet. De private opholdsarealer kan både være i forbindelse med den enkelte ejendom, f.eks. individuelle altaner og haver, eller i umiddelbar nærhed af den, f.eks. gårdrum, fælles haver eller større, fælles tagterrasser”.
 

Administrationen anbefaler, at der fastholdes et krav om etablering af udendørs opholdsarealer og at kravet i den konkrete sag nedsættes til minimum 5 %. Dette grundet:

-          At der er tale om en eksisterende bygning uden mulighed for etablering af opholdsarealer på terræn.

-          At ejendommen kun rummer begrænsede muligheder for etablering af boliger.

-          At boliger generelt har brug for disse arealer – primært til ophold men også til eksempelvis tørring af tøj. 

Det videre forløb

Ved beslutning A:

Boliger begrænses til tagetagen og lokalplanens bestemmelser om altaner på facaden udtages og krav til opholdsarealer nedsættes fra 10 til 5 %
 

Ændringen af lokalplanen vurderes ikke at medføre behov for fornyet høring, jf. Planloven.
 

Ved beslutning B:

Boliger begrænses til tagetagen og lokalplanens bestemmelser om altaner på facaden udtages sammen med krav om udendørs opholdsarealer. Muligheden for tagterrasser bibeholdes dog i lokalplanen. 
 

Ændringen af lokalplanen vurderes ikke at medføre behov for fornyet høring, jf. Planloven.

Udgifterne til udarbejdelse af lokalplan 651, er finansieret indenfor Plan og Udviklings eksisterende rammer.

Lov om planlægning

Strategier og Politikker:

-          Arkitekturpolitikken

Teknik- og Erhvervsudvalget godkendte lokalplan 651 med følgende ændring:

• Boligformål begrænses til bygningens tagetage uden krav til udendørs opholdsarealer.

Afbud: Jens Erik Laulund Skotte (Ø). Stedfortræder: Jesper Kiel (Ø)

Afbud: Palle Fischer (C). Stedfortræder: Henrik Nielsen (C).