Punkt 15 Dispensation fra lokalplan Frue Kirkestræde 4

Der er søgt om fire dispensationer fra lokalplan 134, i forbindelse med planer om nedrivning af eksisterende bygninger, og opførelse af nyt menighedshus på Frue Kirkestræde 4. Da den ene dispensation drejer sig om ikke at anlægge parkeringspladser i midtbyen, forelægges sagen udvalget.

Direktionen indstiller,
 

A: at der meddeles dispensation til en bebyggelsesprocent på max. 165,3 %, at der dispenseres til mindre afvigelser fra byggepligtslinien og byggefeltet som ønsket, og at der dispenseres fra kravet til etageantal og taghældning som ønsket, når der er gennemført naboorientering.
 

og

B:  at der dispenseres helt fra lokalplanens krav om etablering af parkeringspladser på egen grund, og at der ikke stilles krav om etablering af flere pladser. Det accepteres dermed at de 12 pladser ved kirken i praksis benyttes som fælles parkering for de to ejendomme
 

Eller
 

C: at der skal etableres 22 parkeringspladser som krævet i lokalplanen. De tillades etableret på egen grund, på andre grunde i nærheden på baggrund af privatretsligt aftalegrundlag (tinglyst deklaration), eller ved indbetaling til parkeringsfonden. Pladserne kan desuden etableres ved en kombination af ovenstående muligheder (f.eks. tinglysning af de 12 pladser ved kirken suppleret med køb af 10 pladser fra parkeringsfonden)
 

Eller
 

D: at der dispenseres fra lokalplanen, og der kun kræves anlagt to ekstra parkeringspladser da der kun bygges 35 m2 ekstra i forhold til eksisterende byggeri. De to pladser tillades etableret som beskrevet under pkt. C.

Menighedsrådet ved Vor Frue Kirke ønsker, at eksisterende bygninger på ejendommen nedrives, hvorefter der ønskes bygget et nyt menighedshus.
 

Nedrivning af bygningerne er ikke forbudt ifølge lokalplan 134, og bygningerne er ikke registreret som bevaringsværdige. Byggesagsafdelingen og planafdelingen vurderer, at det nye byggeri vil kunne opføres i overensstemmelse med kravene til nybyggeri i lokalplan 290, og at nedrivning ikke er imod retningslinierne for kulturmiljøet i ”Middelalderbyen” som beskrevet i kommuneplanen.

Der er ikke søgt byggetilladelse endnu, men der er søgt om fire dispensationer fra lokalplan 134, som blev vedtaget i 1984.
 

Tegninger og beskrivelse af projektet samt dispensationsansøgninger og uddybende begrundelse for dispensationsansøgning fra krav til parkeringspladser er vedlagt. Ansøgers begrundelser for de søgte dispensationer fremgår af bilagene.
 

Der ønskes dispensation fra den maksimale bebyggelsesprocent i § 5 på 152. Eksisterende byggeri er på 597 m2 erhvervsareal og 18 m2 udhus. Dette giver en bebyggelsesprocent på 160,5. Der ønskes opført 633 m2 nyt menighedshus, hvilket giver en bebyggelsesprocent på 165,3.
 

Der ønskes mindre dispensationer fra byggefeltet og byggepligtslinierne vist i lokalplanens kortbilag, og beskrevet i § 5 stk. 2. Det vurderes ud fra kortbilaget i lokalplanen, at byggeriet skal opføres i matrikelskel. På side 7 i dispensationsansøgningen, er med grøn signatur vist at byggeriet ønskes opført delvis tilbagetrukket fra matrikelskel, for at skabe bedre vejadgang, mere dagslys til stueplan og plads til en trappe (de grønne felter markeret B og C). Der ønskes desuden bygget ud over byggepligtslinien i det røde felt markeret A. Dette indebærer byggeri over matrikelskel, hvilket ikke er tilladt, men det kan løses ved en arealoverførsel mellem de to matrikler.
 

Der ønskes dispensation fra kravet i § 5 stk. 3, om et eksakt antal etager forskellige steder på grunden, og dispensation fra krav om en taghældning på 25 - 50 grader. Der ønskes en taghældning på 25 grader. Der ønskes desuden opført en halv etage mindre mod nordvest, og en halv etage mere mod nordøst. Forskellen på lokalplanens krav og det ønskede, fremgår af side 9 i dispensationsansøgningen. Hvis der dispenseres som ønsket, vil tagryggen mod Frue Kirkestræde kunne opføres med samme højde. Hvis lokalplanen skal følges, skal tagryggen aftrappes.
 

Det vurderes, at de tre ovenstående dispensationer ikke vil være til væsentlig ulempe for omkringboende, eller vil skabe en uheldig præcedensvirkning. Det vil være lovligt at dispensere, men kommunen er ikke forpligtet til det. Der vil blive foretaget naboorientering af nærmeste omkringliggende ejendomme, inden der evt. meddeles dispensation. Forvaltningen har tidligere udtalt sig positivt til ansøger vedrørende disse dispensationer.

Da alle bygninger ønskes nedrevet, og nye bygninger skal opføres, skal lokalplanen overholdes i sin helhed. Der er derfor ifølge § 4 krav om udlægning af areal til 1 parkeringsplads pr. 30 m2 erhvervsareal.
 

Da der ønskes opført 633 m2 erhvervsareal, er der krav om etablering af 22 parkeringspladser på matriklen.
 

Der er søgt om dispensation fra kravet om at etablere parkeringspladser på egen grund. Begrundelserne for ansøgningen fremgår af den vedlagte uddybende begrundelse.
 

I dag er der 12 parkeringspladser ved kirken (på nabomatriklen), som bruges af både menighedshusets ansatte og gæster til menighedshuset og kirken. Der er ikke parkeringspladser på menighedshusets matrikel.
 

Vor Frue Kirke er en middelalderkirke, og der har derfor ikke været krav til parkeringspladser på dens matrikel ved opførelsen, og lokalplan 134 dækker ikke kirkens matrikel. Det vurderes derfor, at de 12 parkeringspladser ved kirken kan indregnes i kravet til parkeringspladser ved menighedshuset, hvis der tinglyses en deklaration om forholdet.
 

Ifølge oplysninger fra ansøger og menighedsråd, er det ikke muligt at anlægge flere parkeringspladser ved kirken eller på menighedshusets matrikel.
 

Parkeringskravet i lokalplanen er sat forholdsvist højt. Ifølge kommuneplanens retningslinier for parkering, vil der normalt være krav om en plads pr. 75 m2 etageareal i forsamlingslokaler, og en plads pr. 100 m2 kontor. Lokalplanens krav går dog forud for de generelle krav i kommuneplanen, som kun bruges til at stille krav, når der laves nye lokalplaner eller når der ikke findes en lokalplan på en ejendom.
 

Hvis alle bygninger ikke blev nedrevet, og der kun blev tilføjet 35 m2 erhvervsareal, ville der kun være krav om etablering af to ekstra parkeringspladser.
 

Indbetaling til parkeringsfonden er at betragte som en dispensation fra etablering af pladser på egen grund. Det koster 90.899,50 kr. pr. parkeringsplads, hvis parkeringspladserne skaffes ved at indbetale til parkeringsfonden. Det er en forudsætning, at parkeringsfonden kan skaffe parkeringspladser i tilstrækkelig nærhed. Det vurderes at være muligt, da parkeringsfonden har anlagt 30 pladser i Rådhusgården, ca. 100 m. fra menighedshuset.
 

Princippet ved beslutning C anvendes regelmæssigt i forbindelse med udbygninger i midtbyen. I det konkrete tilfælde er der principielt tale om nyopførelse, hvilket betyder, at lokalplanens parkeringskrav træder i kraft og derfor er udgangspunktet, dvs. beslutning C. Der kan dog i den konkrete sag med en vis rimelighed argumenteres for, at nyopførelsen er at sidestille med en udbygning af det eksisterende
 

Der skal tages stilling til i hvilket omfang lokalplanens krav om parkeringspladser skal overholdes. Det er administrationens anbefaling, at der træffes afgørelse om enten C eller D.

Ingen økonomiske konsekvenser for kommunen. Usikkert om det har erhvervsmæssige konsekvenser hvis der dispenseres fra kravet om etablering af flere parkeringspladser.

Planloven

Teknik- og Erhvervsudvalget godkender, at

• der meddeles dispensation til en bebyggelsesprocent på max. 165,3 %, at der dispenseres til mindre afvigelser fra byggepligtslinien og byggefeltet som ønsket, og at der dispenseres fra kravet til etageantal og taghældning som ønsket, når der er gennemført naboorientering.
   
• der dispenseres fra lokalplanen, og der kun kræves anlagt to ekstra parkeringspladser da der kun bygges 35 m2 ekstra i forhold til eksisterende byggeri. De to pladser tillades etableret som beskrevet under pkt. C.