Punkt 13 Dispensation fra lokalplan Lerchesvej 2

Beslutning vedrørende dispensationer fra lokalplan nr. 584 for et centerområde ved Lerchesvej 2.

P-pladser

Direktionen indstiller, at det besluttes:

1. at give dispensation fra lokalplanen til at undlade at etablere 25 parkeringspladser

eller

2. at meddele afslag på ansøgning om dispensation og fastholde lokalplanens krav til parkeringspladser.

Cykelparkeringspladser

Direktionen indstiller, at det besluttes:

1. at give dispensation fra lokalplanen til at undlade at etablere 62 cykelparkeringspladser

eller

2. at meddele afslag på ansøgning om dispensation og fastholde lokalplanens krav til cykelparkeringspladser.

Bebyggelsesprocent

Direktionen indstiller, at:

• der meddeles afslag på ansøgning om overskridelse af lokalplanens bestemmelse om maksimal bebyggelsesprocent ved etablering af bebyggelse svarende til 115,8 %.

Niveauspring på facade

Direktionen indstiller, at det besluttes:

1. at give dispensation fra lokalplanen til at anvende forskydninger på 60 cm i facaden

eller

2. at meddele afslag på ansøgning om dispensation og fastholde lokalplanens krav til forskydninger på 90 cm i facaden.

C&W Arkitekter har søgt om dispensationer fra den for ejendommen gældende lokalplan i forbindelse med opførelse af et nyt byggeri indeholdende en dagligvarebutik, en bank og boliger.
 

For overskuelighedens skyld beskrives de enkelte dispensationspunkter i det følgende under selvstændige overskrifter.
 

Det bemærkes, at lokalplanen er fra 2018 og er blevet til i tæt dialog om det konkrete projekt med bygherres rådgiver, C&W.

P-pladser

Der stilles i lokalplanen krav om, at der etableres parkeringspladser i overensstemmelse med Svendborg Kommunes parkeringsnorm. I den aktuelle sag svarer det til i alt 73 parkeringspladser.
 

Der søges om dispensation til at undlade at etablere 25 parkeringspladser og at etablere 10 parkeringspladser via indbetaling til P-fonden.
 

C&W har oplyst, at 48 parkeringspladser efter deres vurdering er tilstrækkeligt. 38 af disse anlægges på grunden, og 10 tilkøbes i parkeringsfonden. Begrundelsen er, at der arbejdes med dobbeltudnyttelse af pladserne i forhold til brugerne af dagligvarebutikken, banken og boligerne. Der argumenteres med en samtidighedsfaktor på ca. 70 %, hvilket er et udtryk for, i hvor høj grad pladserne anvendes samtidigt. Se yderligere i vedlagte dispensationsansøgning.
 

Parkeringsspørgsmålet har været centralt i forbindelse med udarbejdelse af lokalplanen. Planafdelingen afviste i den forbindelse over for C&W anvendelse af dobbeltudnyttelse af parkeringspladser, da det er uhensigtsmæssigt, når der er tale om boliger og en dagligvarebutik. Det har været kendt i hele lokalplanprocessen, at der ikke var plads til det nødvendige antal parkeringspladser på selve grunden. Derfor er der i lokalplanen konkret åbnet op for muligheden for, at der kan etableres parkeringspladser på anden grund eller ved indbetaling til P-fonden.

Cykelparkeringspladser

Der stilles i lokalplanen krav om, at der etableres cykelparkeringspladser i overensstemmelse med Svendborg Kommunes parkeringsnorm. I den aktuelle sag svarer det til i alt 116 cykelparkeringspladser.
 

Der søges om dispensation til at undlade at etablere 62 parkeringspladser.
 

Argumentationen er tilsvarende den for parkeringspladserne vedrørende dobbeltudnyttelse.

Bebyggelsesprocent

Lokalplanen fastsætter, at bebyggelsesprocenten inden for lokalplanområdet maksimalt må være 110.
 

Der søges om dispensation til at opføre bebyggelse med en samlet bebyggelsesprocent på 115,8, svarende til at et tilkøbt areal på 215 m2 uden for lokalplanafgrænsningen medregnes i grundens areal.
 

Dispensationsansøgningen skyldes, at administrationen har afvist at tillade, at arealet på 215 m2 kan medregnes ved udregning af bebyggelsesprocenten. Det er sket på baggrund af en udtalelse fra Erhvervsstyrelsen.
 

C&W har oplyst, at bebyggelsen fortsat vil holde sig inden for de volumenmæssige rammer, der lå til grund for udarbejdelsen af skyggediagrammerne i forbindelse med udarbejdelsen af lokalplanen.
 

Det er administrationens vurdering, at bebyggelsesprocenten er en central parameter for, hvor meget bebyggelse der tillades i et område. I det konkrete tilfælde er der betydelig fokus fra naboerne i forhold til byggeriets omfang. Da der ydermere er tale om en ny lokalplan, kan det forventes, at naboerne vil have en klar forventning om, at lokalplanen overholdes.
 

Det er administrationens samlede anbefaling, at der ikke gives dispensation fra lokalplanens bestemmelse om bebyggelsesprocent.

Niveauspring på facade

Lokalplanen fastsætter, at bebyggelsen skal opdeles i facadeudsnit, der skal variere i højden, så der opstår en forskydning af taghøjden på 90 cm. Derudover fastsætter lokalplanen, at den samlede højde af byggeriet maksimalt må være 12 m.
 

Der søges om dispensation til at lave en forskydning af taghøjden på 60 cm i stedet for 90 cm.
 

C&W har oplyst, at det ikke kan lade sig gøre at overholde lokalplanens højdekrav på 12 m, når der samtidigt er krav om en højdeforskydning på 90 cm. Se nærmere begrundelse i vedlagte ansøgning om dispensation.
 

Højden af byggeriet, herunder facadens forskydninger, indgik som en af dialogen mellem C&W og planafdelingen i lokalplanprocessen. Det har været af væsentlig betydning for planafdelingen, at der opnås et arkitektonisk varieret udtryk af byggeriet, hvilket er baggrunden for bestemmelsen.
 

Der står skrevet i lokalplanens formålsparagraf, at ny bebyggelse skal variere i facadehøjde mod Lerchesvej og Nyborgvej. En dispensation må ikke stride mod en lokalplans formålsparagraf. Det er administrationens vurdering, at en forskydning på 60 cm i juridisk forstand fortsat vil være at betragte som en varieret facadehøjde. Det vil derfor være lovligt at dispensere fra bestemmelsen om forskydningshøjde.

Ingen økonomiske konsekvenser for kommunen.
 

Det er usikkert, om det har erhvervsmæssige konsekvenser, hvis der dispenseres fra kravet om parkeringspladser.

Planloven

Teknik- og Erhvervsudvalget godkender, at

• meddele afslag på ansøgning om dispensation og fastholde lokalplanens krav til parkeringspladser.

• meddele afslag på ansøgning om dispensation og fastholde lokalplanens krav til cykelparkeringspladser.

• meddele afslag på ansøgning om overskridelse af lokalplanens bestemmelse om maksimal bebyggelsesprocent ved etablering af bebyggelse svarende til 115,8 %.

• give dispensation fra lokalplanen til at anvende forskydninger på 60 cm i facaden.

Løsgænger Jens Munk ønsker at meddele afslag på alle fire punkter.

Liste V ønsker ikke at meddele nogle afslag, og bemærker følgende:

”Venstre ønsker at give dispensation I forhold til de ansøgte tre punkter:

A-   Parkering - Dispensation til at etablere 25 pladser mindre

B-   Cykelparkering - Dispensationer til at etablere 62 pladser mindre

C-   Bebyggelsesprocenten - Dispensation til at øge fra 110% til 115,8 %

Begrundelsen er at der for lokalplanen for udviklingsområdet, på den anden side af Nyborgvej, vil arbejde med væsentlig højere bebyggelsesprocenter, samt at udnyttelsesgraden af parkeringspladserne bør kunne diskuteres. Her er tale om ungdomsboliger, og lokalplanen forudsætter, at beboerne der både har bil og to cykler”.