Punkt 11 Tvedvej 2 - opsamling på høringssvar i den forudgående høring

På baggrund af indkomne høringssvar fra forudgående høring træffes beslutning om den videre proces for ændring af plangrundlag for Tvedvej 2.

Direktionen indstiller, at Teknik- og Erhvervsudvalget beslutter enten, at:
 

A igangsætte udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og forslag til lokalplan ud fra nuværende projektforslag med en bebyggelsesprocent på maksimalt 60 %.  
 

B igangsætte udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og forslag til lokalplan ud fra nuværende projektforslag, dog med en reduktion af antallet af boliger og bebyggelsesprocent. 
 

C fastholde nuværende plangrundlag

Baggrund

Ejeren af Tvedvej 2, Miljø-Bo A/S, har anmodet Svendborg Kommune om et nyt plangrundlag for den gamle Amtmandsvilla (Ørkildhus) og den omkringliggende park.
 

Det nye plangrundlag skal give mulighed for, at amtmandsvillaen kan indrettes med lejligheder, og at der kan opføres nye etageboliger i parken. Det nuværende plangrundlag udlægger området til institutioner og offentlig administration samt kolonihaver.
 

Teknik- og Erhvervsudvalget besluttede den 9. maj 2019 at igangsætte en forudgående høring på baggrund af det vedlagte skitseprojekt (bilag 3). Skitseprojektet udtrykker bygherres ønske for området med 6300 nye etagemeter til boliger i op til 4 etager. Skitseprojektet er udarbejdet i dialog med administrationen til brug for forudgående høring.   
 

Høringen er gennemført i perioden 29. maj til 10. juli 2019. Formålet med høringen er at indkalde ideer og forslag til den kommende planlægning. 
 

Ørkildhus og parken

Ørkildhus blev opført i 1870 af amtmanden, Grev Ludvig Brockenhuus-Schack, og fungerede som kombineret bolig og kontor for amt-administrationen frem til 1970. Senere overtog politiet bygningen, der fungerede som politistation frem til ca. 2011. I 2017 blev Ørkildhus solgt til nuværende ejer.  
 

Ørkildhus er placeret på et plateau over byen, hvorfra der er udsigt over Svendborg, sundet og Øhavet. Haveanlægget er skabt sammen med villaen, som udgør en helhed, når området betragtes fra by og havn.   

Høringssvar fra forudgående høring

Der er indkommet i alt 11 høringssvar fra myndigheder, interesseorganisationer, naboer og borgere. Et resumé af høringssvarene er vedlagt som bilag 1 i en hvidbog, mens høringssvarene kan læses i deres fulde længde i bilag 2. 
 

Høringssvarene lister en række problemstillinger samt alternative ideer/forslag.
 

Problemstillinger (ikke prioriteret rækkefølge)

• Parken – grønt område eller byfortætning.
• Den bevaringsværdige Amtmandsvilla – graden af ændringer.   
• Indpasning af ny bebyggelse (omfang og skala) i forhold til historisk miljø, bevaringsværdig bebyggelse, beplantning og omgivelserne.
• Parken – grad af offentlighed.
• Sikkerhedshensyn til politistationen – bl.a. indkigsmuligheder, ind- og udkørselsforhold.  
• Hensynet til øvrige naboer – indbliksgener, støj, værdiforringelse. 
• Hensynet til karakteristisk beplantning.
• Hensynet til eksisterende dyreliv. 
• Trafikale forhold, herunder ind- og udkørselsforhold. 

Ideer/forslag til planlægningen

• Amtmandsvillaen anvendes til enten boliger eller kontorer, men undlad ny bebyggelse i parken. 
• Ny bebyggelse begrænses til den østlige side af parken (mod Holbøllsminde)
• Ny bebyggelse i parken udføres i maksimalt i to etager.
• Ny bebyggelse i parken begrænses til ikke at omfatte det areal mod syd, som i dag er udlagt til kolonihaver. 

I de følgende afsnit uddybes udvalgte problemstillinger og ideer/forslag, herudover henvises til hvidbogen.
 

Grønt område eller byfortætning

En central diskussion i høringssvarene er, at planlægningen betyder, at byen giver afkald på et grønt område til fordel for byfortætning. En diskussion, der bliver yderligere relevant af, at det forventede behov for nye boliger er opfyldt med de nuværende arealudlæg i Nordre Bydel, jf. kommuneplanen.
 

Sidstnævnte har administrationen bemærket i sagsfremstillingen i forbindelse med igangsætning af forudgående høring d. 29 maj 2019. Administrationen bemærker endvidere, at kommuneplan 2017-29 samtidig har fokus på byudvikling via omdannelse og byfortætning.
 

Indpasning af ny bebyggelse i området

I flere høringssvar bemærkes det, at det skitserede projekt ikke er tilpasset områdets bebyggede skala og områdets særlige karakter, men at bebyggelsen er for massiv og for høj. 
 

Administrationen bemærker, at bebyggelsesplanen er disponeret således, at parken fortsat kan få en karakteristisk rolle i bebyggelsen. Den nye bebyggelse er placeret således, at der fortsat er indblik til og udsyn fra amtsmandsvillaen til sundet/havnen. Ny bebyggelse underlægger sig højden på amtmandsvillaen. Ved at variere etageantallet mellem to-fire etager, søger bebyggelsen at tilpasse sig skalaen for såvel den monumentale villa, som de mindre huse langs Tvedvej.
 

Skitseforslaget arbejder ud fra en bebyggelsesprocent for området på 60 %, hvilket typisk er den bebyggelsesprocent man fastsætter for etagebyggeri.
 

Offentlig park/park med offentlig adgang

Flere høringssvar foreslår, at haveanlægget til villaen udlægges til offentlig park.
 

Administrationen bemærker, at et udlæg til offentlige formål kan medføre overtagelsespligt, hvilket betyder, at ejer kan kræve, at kommunen køber og overtager arealet.
 

Oplægget fra bygherre er, at haveanlægget er tilknyttet de nye boliger, men at man gerne vil acceptere offentlig adgang igennem området. Haven er pt. privatejet og lukket for offentlig adgang. 
 

Nabohensyn, politistation 

Fyns Politi og Bygningsstyrelsen har i et fælles høringssvar bemærket, at politistationen i Svendborg er karakteriseret som en kritisk politibygning, jf. politiets retningslinjer. Det betyder, at politistationen er omfattet af en række krav i forhold til sikkerhed og diskretion. Eksempelvis er det nødvendigt at begrænse indkigsmuligheder til selve politibygningen og politigården, ligesom det er vigtigt, at politiet hurtigt kan rykke ind- og ud fra ejendommen.
 

Grunden er opdelt i en ejerlejlighedskonstruktion, hvoraf politiet udgør den ene lejer og Miljø-Bo A/S den anden. Politiet har på et møde med administrationen udtrykt en generel forståelse for, at området ønskes udviklet og vil gerne drøfte løsninger for indretning af området til boligformål.
 

Det er administrationens umiddelbare vurdering, at løsningerne kan indarbejdes i det eksisterende skitseoplæg, samt i dialog mellem politi og bygherre. Det kan betyde mindre ændringer i disponeringen af området.
 

Hensynet til karakteristisk beplantning

Høringssvarene udtrykker generel bekymring for træer og beplantning i parken, som bidrager til oplevelsen af området og Svendborgs byprofil. 
 

Administrationen bemærker, at beplantningen i området i dag ikke er beskyttet mod fældning. En ny lokalplan kan optage bestemmelser om eksisterende karakteristisk beplantning, som skal bevares. Svendborg Kommune har besigtiget området og foretaget en indledende vurdering af områdets træer i mindre/mere bevaringsværdig. En endelig udpegning vil ske i forbindelse med lokalplanprocessen.
 

Villaen anvendes til boliger eller kontorer, men ny bebyggelse i parken undlades.

Villaen kan indrettes til kontorformål indenfor gældende plangrundlag, mens indretning af villaen til boligformål fortsat vil kræve et nyt plangrundlag. 
 

Ny bebyggelse begrænses til den østlige side af parken

I forhold til skitseforslaget vil det betyde en reduktion i antallet af lejligheder fra ca. 79 til ca. 39 (inkl. lejligheder i amtmandsvillaen). Samt en reduktion af bebyggelsesprocenten fra 60 til ca. 30%.  
 

Administrationen bemærker, at det nuværende plangrundlag giver mulighed for en bebyggelsesprocent på 40%.
 

Ny bebyggelse i parken udføres i maksimalt i to etager.

Administrationen vil i så fald anbefale, at bebyggelsesprocenten for området ikke bliver højere end den nuværende kommuneplanramme på 40 % (inkl. eksisterende bebyggelse), da en lav bebyggelse har et større fodaftryk og sammen med parkeringspladser vil optage mere af parken.

Ny bebyggelse begrænses til ikke at omfatte arealet mod syd udlagt til kolonihaver

Forslaget vil betyde en væsentlig reduktion i arealet, hvorpå der kan bygges, samt at der skal udarbejdes en ny bebyggelsesplan.

Videre proces ved beslutningsforslag A eller B

Administrationen udarbejder forslag til kommuneplantillæg og forslag til lokalplan, samt vurderer planerne efter miljøvurderingsloven. I denne proces vil input fra den forudgående høring, herunder politiet, blive undersøgt nærmere, jf. hvidbogen.
 

Planforslagene fremlægges til politisk beslutning om udsendelse i offentlig høring i minimum 8 uger.
 

Videre proces ved beslutningsforslag C

Nuværende plangrundlag til offentlig institutioner og administration, samt kolonihaver fastholdes.

Udgifterne i forbindelse med planlægningen af forslag til kommuneplantillæg og forslag til lokalplan finansieres indenfor Plan og Udviklings eksisterende rammer.

Lov om planlægning

Liste A fremsatte følgende forslag:
 

”der igangsættes udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg og forslag til lokalplan ud fra nuværende projektforslag med en bebyggelsesprocent på cirka 50 procent”
 

For stemte 7 medlemmer: Liste A, V og C.
 

Imod stemte 2 medlemmer: Liste Ø og Jens Munk (Løsgænger), idet de ønsker en lavere bebyggelsesprocent og kan derfor ikke støtte forslaget.
 

Forslaget var dermed godkendt.

Afbud fra Jens Erik Laulund Skotte (Liste Ø). Stedfortræder Jesper Kiel (Liste Ø).