Erhvervs- og Turismeudvalget

Afbud fra John Arly Henriksen (A). I formandens fravær fungerede Anders Johansson som mødeleder.

Dagsorden godkendt.

På baggrund af erhvervelse af landbrugsjord til boligudstykning i Kirkeby skal der træffes beslutning om udførelse af byggemodning og udbud af Delområderne A og B i vedtaget lokalplan. 

Direktionen indstiller til Erhvervs- og Turismeudvalget og Teknik- og Miljøudvalget, at det overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen anbefales at godkende et af de følgende scenarier: 

Scenarie 1: Byggemodning afventer konjunkturændring i boligmarkedet 

eller  

Scenarie 2: Svendborg Kommune udbyder hele lokalplanområdet og byggemodningen udføres af privat udvikler. 

eller  

Scenarie 3: Svendborg Kommune byggemodner første etape af lokalplanområdet med henblik på udbud af 7 grunde til åben-lav i område B.  

eller  

Scenarie 4: Svendborg Kommune byggemodner hele lokalplanområdet. Delområde A frasælges som storparcel og der udstykkes enkeltparceller i Delområde B som efterfølgende sælges. 

Direktionen indstiller til Plan- og Lokalsamfundsudvalget, at det overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen anbefales:

At der dispenseres fra lokalplanens § 12, Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt veje, stier og parkering, såfremt Scenarie 3 godkendes.  

Kommunalbestyrelsen besluttede den 25. april 2023 at erhverve ca. 6,35 ha landbrugsjord til boligudstykning i Kirkeby. Af de ca. 6,35 ha skulle der ske salg af ca. 3,3 ha.  

Landbrugsjorden blev overtaget den 1. september 2023. Lokalplanområdet fremgår af vedlagte kortbilag Bilag 1 (Bilag 1: Opdeling af lokalplanområdet)

Administrationen har udarbejdet økonomisk overslag over de forventede omkostninger til byggemodning. Herunder blandt andet udførelse af forundersøgelser, projektering, udbud, anlæggelse af stamvej, stier, rekreative arealer, 2 stk. regnvandsbassiner til forsinkelse af regnvand inkl. rørsystem til komplet regnvandssystem. Overslaget er vedlagt som bilag 2 (Bilag 2: Projektøkonomi og økonomiske balance). 

Markedsdialog 

Administrationen har været i dialog med investorer på boligmarkedet, som er specialiserede i tæt-lav og åbent-lav boligbyggeri. Dialogen er gennemført for at afdække markedets interesse for delområderne A og B samt kvalificering af udbudsprocessen, herunder scenarier for udbud.   

Tilbagemeldingerne fra markedsdialogen er enslydende. Der er generelt interesse for udvikling af tæt-lavt boligbyggeri (delområde A), mens åben-lavt parcelhusbyggeri ikke er attraktivt (delområde B). Markedet er dog væsentligt udfordret pga. renteniveauet og behovet for investeringssikkerhed, hvilket betyder at der primært udvikles ejendomme i og omkring større byer. Der må derfor forventes begrænset interesse ved udbud af området.  

På baggrund af markedsdialogen og den aktuelle situation i boligmarkedet vurderer administrationen, at udligning af Svendborg Kommunes omkostninger til byggemodningen vil have et længere tidsperspektiv end forudsat, da Kommunalbestyrelsen vedtog at igangsætte projektet.

Mulige udbudsscenarier 

Administrationen har udarbejdet følgende fire scenarier for byggemodning og udbud af lokalplanområdet.  

Scenarie 1: Byggemodning afventer konjunkturændring i boligmarkedet 

Svendborg Kommune sætter processen på pause og afventer igangsætning af byggemodning indtil aktørerne på boligmarkedet vurderer det mere attraktivt at investere i Kirkeby. Der laves opfølgende markedsdialog, når konjunkturer og renteniveau ændres.  

Scenarie 2: Svendborg Kommune udbyder arealet til private investorer 

Svendborg Kommune udbyder arealet til private investorer, der selv byggemodner og udvikler arealet.  

Svendborg Kommune projekterer og udfører trafiksikkerhedsforanstaltninger på det eksisterende vejnet (Gemalvej og Assensvej). 

Et udbud kan igangsættes umiddelbart efter politisk vedtagelse. 

Scenarie 3: Etapevis byggemodning  

Svendborg Kommune igangsætter byggemodning af første etape af lokalplanområdet med henblik på udbud af 7 grunde til åben-lav i område B, se vedlagte kortbilag i bilag 3 (Bilag 3. Byggemodning af 1. etape), herunder delvis projektering, etablering af 1. etape af stamvej, 1. etape af rekreative arealer og stier, 1. etape af regnvandssystem inkl. 1 stk. regnvandsbassin til nedsivning af regnvand samt udførelse af trafiksikkerhedsforanstaltninger på det eksisterende vejnet (Gemalvej og Assensvej). 

Efter byggemodningen udbydes 7 parcelhusgrunde i Delområde B gennem ekstern ejendomsmægler i Svendborg Kommune. Den uberørte del af lokalplanområdet henligger som naturområde.

Svendborg Kommune afholder driftsomkostninger på lokalplanområdet, indtil grundejerforening er stiftet, hvorefter grundejerforeningen overtager forpligtigelsen af 1. etape af stamvejen, stier, regnvandsbassin og rekreative arealer. De resterende arealer driftes af Svendborg Kommune. 

Svendborg Kommune projekterer og udfører trafiksikkerhedsforanstaltninger på det eksisterende vejnet på henholdsvis Gemalvej og Assensvej. 

Scenarie 3 er i strid med §12.1 i lokalplanen for området. Se bilag 4 (Bilag 4: Lokalplan 674, For et boligområde ved Gemalvej i Kirkeby) 

Af §12 stk.1 fremgår det at Ny bebyggelse må ikke tages i brug, før der er anlagt veje, stier og parkering. 

For at kunne realisere scenarie 3, vil der således skulle dispenseres fra ovenstående.  

Intentionen med lokalplanens bestemmelse er at sikre at lokalplanområdets fælles anlæg, herunder regnvandshåndering, kan fungere. Ved en delvis byggemodning vil der være behov for midlertidige løsninger i forhold til regnvandshåndtering, ligesom det fulde vejforløb først etableres, når behov for yderligere byggemodning er til stede.   

Tidsperspektiv

Projektering og udbud: november 2023 – marts 2024 

Udførelse af byggemodning: maj 2024 – august 2024 

Aflevering af byggemodning: ultimo august 2024 

Scenarie 4: Svendborg kommune byggemodner hele lokalplansområdet  

Svendborg Kommune byggemodner hele lokalplanområdet; herunder projektering, etablering af stamveje, rekreative arealer, stier, regnvandssystem inkl. 2 stk. regnvandsbassiner til forsinkelse af regnvand samt udfører trafiksikkerhedsforanstaltninger på det eksisterende vejnet (Gemalvej og Assensvej). 

Svendborg Kommune frasælger herefter Delområde A (tæt lav bebyggelse), og Delområde B udstykkes til parceller, som efterfølgende udbydes gennem ekstern ejendomsmægler i Svendborg Kommune. Se bilag 1 (Bilag 1 – Opdeling af lokalplanområdet)  

Svendborg Kommune afholder driftsomkostninger i lokalplanområdet, indtil grundejerforening er stiftet, hvorefter grundejerforeningen overtager forpligtigelsen.  

Svendborg Kommune projekterer og udfører trafiksikkerhedsforanstaltninger på det eksisterende vejnet på henholdsvis Gemalvej og Assensvej. 

Tidsperspektiv  

Projektering og udbud: november 2023 – maj 2024 

Udførelse af byggemodning: juni 2024 – januar 2025 

Aflevering af byggemodning: februar 2025 

Projektøkonomi for de fire scenarier fremgår af bilag 2. Bilaget er lukket af konkurrencehensyn.

Det bemærkes at uanset hvilket af de fire scenarier der vælges, vil omkostningerne forbundet med byggemodning være afhængig af den aktuelle markedssituation.

Sagen har ikke direkte betydning for CO2-udledningen. Opførelse af nye boliger vil betyde øget CO2-udledning.

Bekendtgørelse nr. 396 af 3. marts 2021 (udbudsbekendtgørelsen) 

Forvaltningslovens § 27 og straffelovens § 152 og 152 c-f angående tavshedspligt. 

Indenrigsministeriets cirkulære 169 129 

Kommunalbestyrelsen.

Udvalget anbefalede scenarie 3, hvormed der kan dispenseres fra lokalplanens §.12
 

Pia Dam (A) og Flemming Madsen (A) kan ikke godkende indstillingen pga. kommunens begrænsede anlægsramme. Pia Dam (A) kan derfor alene godkende scenarie 1 eller 2.

Et flertal i udvalget bestående af A, C og B anbefaler model 2, idet sagen rejses igen med henblik på en udvikling af området, hvis udbuddet ikke leder frem til et salg. Liste V var imod, idet man i stedet anbefaler model 3.

Afbud fra John Arly Henriksen (A).

Scenarie 2 anbefales overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen.

3 medlemmer af udvalget, René Haahr (liste V), Mette Kristensen (liste V) og Jørgen Lundsgaard (liste B) kan ikke anbefale scenarie 2, men ønsker at anbefale scenarie 3 overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen, hvormed der kan dispenseres fra lokalplanens §12.

Afbud:

John Arly Henriksen (A). Stedfortræder: Hanne Klit (A).

Karl Magnus Bidstrup (A). Stedfortræder: Pia Dam (A).

Birger Jensen (V). Stedfortræder: Mette Kristensen (V).

Et flertal på 5 bestående af A, C og Ø indstiller scenarie 2. Et mindretal på 4 bestående af V, F og B indstiller scenarie 3.

Liste V foreslog model 3.

Liste Ø foreslog, at kommunen påtager sig byggemodningen af parcelhusgrundene, men at byggemodningen først igangsættes, hvis der er 4 købere, der forpligter sig at købe en byggegrund.

Liste A foreslog model 2.

Man stemte først om Liste Ø´s forslag:

For stemte: 5 (Ø, O og Rasmus Drabe)

Imod stemte: 24 (A, V, C, B, F og I),

Man stemte derefter om Liste V´s forslag:

For stemte: 12 (V, B, F, I, Rasmus Drabe og Torben Frost),

Imod stemte: 16 (A, C, Ø og O)

Undlod: 1 (Ib Knudsen)

Man stemte der efter om liste A´s forslag:

For stemte: 19 (A, C, Ø, B og O og Rasmus Drabe)

Imod stemte: 7 (V og I),

Undlod: 3 (F, Ib Knudsen og Torben Frost)

Der blev orienteret om:

EMD24

EU (DG Mare) har været på besøg i Svendborg d. 20./21. september for at besigtige de fysiske rammer og indlede programlægning sammen med Søfartsstyrelsen og Svendborg Kommune. Det gik rigtig godt og de var begejstrede for byen og det nye SIMAC, som kommer til at danne rammer om konferencen og messen d. 30./31. maj 2024. Rundbuehallen forventes at danne ramme for konferencens netværksarrangement.

Statistik for Højestene

Statistik for M/S Helge

2014: 46.208 pax (90-års fødselsdag)

2015: 31.356 pax

2016: 32.887 pax

2017: 32.000 pax

2018: 39.814 pax

2019: 33.223 pax

2020: 26.877 pax (Corona - forsinket opstart 8/6)

2021: 33.505 pax

2022: 29.962 pax

2023: 26.077 pax (Vi mangler 3 charterture, så tallet stiger med ca. 200)

Brændstofindex

Vi oplever igen stigende brændstofpriser efter en længere periode hvor brændstofindexet havde stabiliseret sig på ca. 150.

Dato            Liter pris      Index

18-09-2023  9,04 kr/l      204

11-09-2023  8,25 kr/l      186

04-09-2023  8,16 kr/l      184

28-08-2023  8,21 kr/l      185

21-08-2023  8,11 kr/l      183

14-08-2023  8,07 kr/l      182

07-08-2023  7,93 kr/l      179

31-07-2023  7,60 kr/l      172

Index 100 = 4,43 kr/l hvilket modsvarer budgettet til brændstof

Med budgetforlig 2024 kan brændstoftillægget i fjernes i 2024. Index 100 kommer til at modsvare en brændstofpris på 7,50 kr/l

Afbud fra John Arly Henriksen (A).

Jessens Mole 11, der er kendt som Fremtidsfabrikken I og består af kontorer udlejet til iværksættere, udbydes til salg. Erhvervskontoret er fraflyttet bygningen, hvorved kommunen ikke længere anvender bygningen til administration. Aktuelt er 15 ud af 19 lejemål udlejet. Ejendommen udbydes derfor med lejeindtægter.

Da kommunen ikke længere skal bruge bygningen, skal der træffes beslutning om salg jf. Svendborg Kommunes pejlemærker for kloge kvadratmeter. Salget omfatter bygningen og en del af det tilstødende areal. I det følgende kaldet ejendommen.

Restejendommen, nuværende parkeringsplads bibeholdes og optages som offentligt vejareal.

Direktionen indstiller til Erhvervs- og Turismeudvalget, at det overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen anbefales,

• at ejendommen udbydes som en udlejningsejendom og anvendelsesgrundlaget defineres ud fra eksisterende anvendelse til administration og kontorformål,

• at ejendommen ikke sælges til boligformål,

• at grundarealet bliver på ca. 1.150 m², for opfyldelse af byggeprocenten på 110 %,

• at ejendommen udbydes med en mindstepris på 13,275 mio. kr. ekskl. moms,

• at ejendommen udbydes med, at køber skal indbetale til P-fond på 0,644 mio. kr., for at opfylde parkeringsnormen for 11 parkeringspladser,

• at der bevilliges og frigives et indtægtsbudget på 13,925 mio. kr., et udgiftsbudget på 0,9 mio. kr. til salgsomkostninger samt et udgiftsbudget på 13,025 mio. kr. til en udisponeret anlægspulje,

• at det årlige driftstab på 0,09 mio. kr. indarbejdes i de tekniske budgetter,

• at administrationen bemyndiges på Kommunalbestyrelsens vegne til at gennemføre handlen, når udstykningen af ejendommen fra vejarealet er godkendt.

Direktionen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget og Plan- og Lokalsamfundsudvalgets orientering,

• at ejendommen udbydes som en udlejningsejendom og anvendelsesgrundlaget defineres ud fra eksisterende anvendelse til administration og kontorformål,

• at ejendommen ikke sælges til boligformål,

• at ejendommen udskilles fra det nuværende grundstykke, hvor der i dag er offentlig parkering,

• at der dispenseres fra parkeringsnormen ved indbetaling til parkeringsfonden.

Direktionen indstiller til Teknik- og Miljøudvalgets, at det overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen anbefales,

• at det resterende grundstykke optages som offentligt vejareal jf. Vejlovens § 15 til brug for offentlig parkering, jf. bilag 1. (Bilag 1 – Kort over parkeringsplads og Fremtidsfabrikken).

Ejendommen blev i 2013/2014 ombygget til en kontorbygning til brug for Fremtidsfabrikken I. Det består af 19 kontorer i varierende størrelser, delekontorpladser, 4 mødelokaler samt en café. 15 af kontorerne og 5 delekontorpladser er udlejet samt caféen er bortforpagtet.

Lejeindtægter i 2023 er skønnet til 1,05 mio. kr. og driftsudgifter (baseret på realiserede tal i 2022) udgør 0,397 mio. kr. Med en mindstepris på 13,275 mio. kr. forventes et skønnet afkast på ca. 5 %.

Planmæssige forhold

Ejendommen er omfattet af rammelokalplan nr. 349 og er placeret i delområde 3, med anvendelse til centerformål og kan desuden rumme forskellige former for lettere, ikke miljøbelastende erhverv samt uddannelse og kulturelle formål. Centerformål indeholder også boligformål, men ejendommen anbefales ikke solgt til dette formål jf. principperne i udviklingsplanen for Fremtidens Havn af 2014, hvor boligbyggeri placeres i anden række bl.a. hensyn til støjforhold, fri- og opholdsarealer.

Ejendommen udbydes ikke med dialog om ændret anvendelse, men alene med lokalplanens eksisterende anvendelse.

I udbudsmaterialet beskrives Svendborg Kommunes visioner for området jf. udviklingsplanen for Fremtidens Havn, herunder at der ikke ønskes boliger i ejendommen.

Ønsker en køber i fremtiden af udvikle boliger i ejendommen vil Kommunalbestyrelsen i sidste instans kunne nedlægge et § 14 forbud og igangsætte udarbejdelsen af en ny lokalplan, der ikke muliggør boliger.

Udstykning af ejendommen

Ejendommen udstykkes fra matr.nr. 690b, Svendborg Bygrunde og tillægges et areal fra matr.nr. 262b for at sikre hensigtsmæssige grænser for ejendommen. Restejendommen af matr.nr. 690b er en offentlig parkeringsplads som bibeholdes. Arealet optages som offentligt vejareal for at sikre tilgængelighed for ejendommen for brand og renovation og for at give mulighed for en mere hensigtsmæssig administration af parkeringsarealet fremadrettet.

En del af afvandingen af regnvand er i dag fælles for parkeringspladsen og ejendommen og separeres forud for et salg.

Udstykning af ejendommen forudsætter en helhedsvurdering efter bygningsreglementets § 187.

En ansøgning indsendes til Byggemyndigheden såfremt indstillingen godkendes.

Parkering

Ejendommens 1.053 etagekvadratmetre udløser et krav på i alt 11 parkeringspladser efter den gældende parkeringsnorm.

Ifølge kommuneplan 2021-2033 skal parkering som udgangspunkt placeres på egen grund. I tilfælde, hvor det ikke er muligt, kan kommunalbestyrelsen tillade erstatningsparkering, f.eks. mod, at der indbetales til kommunens parkeringsfond, og indenfor bymidten vil der kunne dispenseres mod, at der etableres større samlede parkeringsløsninger.

I forbindelse med salget af ejendommen anses det for uhensigtsmæssigt at udskille en del af den offentlige parkeringsplads til privat parkering. Inddragelse af parkeringspladsen til privat parkering vil forringe en fremtidig disponering og anvendelse af det nuværende parkeringsareal, samt reducere antallet af offentlige parkeringspladser i bymidten.

Svendborg Kommune har i 2023 udvidet antallet af offentlige parkeringspladser på den tilstødende offentlige parkeringsplads med 32 pladser, ved at udnytte parkeringsarealet bedre. Pladserne er præetablerede pladser i parkeringsfonden. Derfor anses det for hensigtsmæssigt at dispensere fra kravet om parkering på egen grund og anvise 11 af de nytilkomne parkeringspladser på det tilstødende parkeringsareal, samt fastholde den offentlige parkering på Jessens Mole som hidtil.

Alternativ til ovennævnte salgsmodel:

Som alternativ til den indstillede salgsmodel kan ejendommen sælges med 11 private parkeringspladser fra den offentlige parkeringsplads, hvilket må forventes at kunne indbringe en højere salgspris for ejendommen.

Såfremt det prioriteres at frasælge 11 parkeringspladser fra den offentlige parkeringsplads til privat parkering for ejendommen, vil dette medføre:

• At kommunen mister 11 offentligt tilgængelige bynære parkeringspladser
• At parkanter misforstår opdelingen i private og offentlige parkeringspladser, som kan føre til usikkerhed og parkeringsafgifter
• At der fragår 11 parkeringspladser fra kommunens parkeringsfond
• At kommunen mister indtjening fra betalingsparkering af 11 offentlige parkeringspladser
• At kommunens drift af det samlede parkeringsareal kompliceres.

Tidshorisont for udbud

Byggesagen vil blive sendt, når Kommunalbestyrelsen har godkendt indstillingen. Ejendommen vil blive sendt i udbud, når byggemyndigheden har godkendt udstykningen.

Lukket dagsordenspunkt

Sager om køb og salg af fast ejendom behandles for lukkede døre jf. Indenrigsministeriets cirkulære 1969 129. Oplysning om salg af ejendom er en objektiv oplysning, som ikke er fortrolig, mens alle oplysninger om prisfastsættelse samt oplysninger om faktiske forhold, der underbygger overvejelser om pris og handelsvilkår vil være fortrolige. I denne sag skal et salg være fortroligt, indtil dagsordenen er godkendt. På denne baggrund behandles sagen som lukket dagsordenspunkt.

Anlæg

Ejendommen udbydes til salg med en mindstepris på 13,275 mio. kr. eksklusive moms og med dækning af P-fondsbetaling på 0,644 mio. kr., hvorfor der søges en samlet indtægtsbevilling på 13,925 mio. kr. 

Omkostningerne forbundet med handlen er estimeret til 0,12 mio. kr., hertil kommer 0,644 mio. kr. vedr. dækning af P-fondsbetaling, som Svendborg Kommune lægger ud, men vil få ind igen ved salgets gennemførsel. Hertil kommer nogle enkeltudgifter til separering af afvanding fra ejendommen og parkeringspladsen på 0,130 mio. kr. På den baggrund søges der et udgiftsbudget på 0,9 mio. kr.

Hertil søges der et udgiftsbudget på 13,025 mio. kr. til en udisponeret anlægspulje.

Depositum

Der skal i handlen ske refusion af lejernes indbetalte depositum, som pt. udgør 0,179 mio. kr., hvilket ikke har indvirkning på Svendborg Kommunens økonomi.

Drift

Ved et salg af Jessens Mole forventes der et årligt driftstab på 0,09 mio. kr., da det indarbejdede indtægtsbudget er større end det afsatte udgiftsbudget for 2024 og frem. Det anbefales at indarbejde driftstabet i de tekniske budgetter.

Et alternativ til indbetaling til P-fonden er et frasalg af 11 parkeringspladser fra den offentlige parkeringsplads. Et frasalg vil medføre et tab af 11 parkeringspladser fra parkeringsfonden af en værdi på 0,644 mio. kr. og på driften sker der et indtægtstab på i alt 0,094 mio. kr. pr. år.

Ingen.

Bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens henholdsvis regionens faste ejendomme nr. 369 af 3. marts 2021.

Forvaltningslovens § 27 og straffelovens § 152 og 152 c-f angående tavshedspligt.

Indenrigsministeriets cirkulære 1969 129

Lov om offentlige veje nr. 421 af 25. april 2023.

Udviklingsplan for Fremtidens Havn 2014.

Kommunalbestyrelsen.

Indstilles, idet udvalget dog anbefaler, at ejendommen udbydes med 11 private parkeringspladser.

Afbud fra John Arly Henriksen (A).

Orienteringen tages til efterretning.

Indstillingen anbefales overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen, idet udvalget anmoder administrationen om at belyse konsekvenserne ved anbefalingen i Erhvervs- og Turismeudvalget samt muligheden for at lave to samtidige udbud – ét med 11 private parkeringspladser og ét uden 11 private parkeringspladser.  

Afbud:

John Arly Henriksen (A). Stedfortræder: Hanne Klit (A).

Karl Magnus Bidstrup (A). Stedfortræder: Pia Dam (A).

Birger Jensen (V). Stedfortræder: Mette Kristensen (V).

Et flertal i udvalget på 5 bestående af A, Ø og F indstiller, at ejendommen udbydes uden parkeringspladserne. Et mindretal på 4 bestående af V, C og B indstiller, at ejendommen udbydes med parkeringspladser.

Man stemte om flertalsindstillingen fra Økonomiudvalget:

For stemte: 16 (A, Ø, F og Rasmus Drabe)

Imod stemte: 12 (V, C, B og O) ,

Undlod: 1 (I)