Punkt 8 Nyt plejecenter i Tankefuld
Beslutningstema
I forbindelse med igangsættelsen af planlægningsprocessen med at etablere et nyt plejecenter i Tankefuld, skal der træffes beslutning om, hvor plejecenteret skal placeres, brug af ekstern rådgiver, prisfastsættelse, bevilling og frigivelse af anlægsramme, tilgang til arkitektkonkurrence samt udbud vedrørende valg af boligselskab med funktion, drift, tid, økonomi og arkitektur som hovedgrupper af parametre.
Indstilling
Direktionen indstiller til Senior-, Social- og Sundhedsudvalget, at det overfor Teknik- og Miljøudvalget anbefales,
- At udbuddet sker uden forudgående arkitektkonkurrence.
- Der udvælges et boligselskab, som herefter udbyder totalentreprise med fokus på arkitektur, funktion, tid og økonomi.
Direktionen indstiller til Senior-, Social- og Sundhedsudvalget og Teknik- og Miljøudvalget, at det overfor Erhvervs- og Turismeudvalget, Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen anbefales,
- At godkende salg af 16.500 m2 af delområde 1E til alment boligselskab, til en kostpris på 7,0 mio. kr. eksklusive moms
- At der bevilliges og frigives en samlet anlægsbevilling på 5,9 mio. kr. til arkæologiske undersøgelser mm. af hele delområde 1E på ca. 21.500 m2 , og at dette finansieres ved indarbejdelsen af en salgsindtægt på 5,9 mio. kr.
- At godkende at differencen på 1,1 mio. kr. tilgår den allerede budgetlagte del af Tankefuld Etape 1.
Eller
- At godkende salg af 16.500 m2 af delområde 1F til alment boligselskab, til en kostpris på 9,5 mio. kr. eksklusive moms
- At der bevilliges og frigives en samlet anlægsbevilling på 10,1 mio. kr. til arkæologiske undersøgelser, nedgravning af højspændingsledninger mm. af hele delområde 1F på ca. 21.500 m2, og at dette finansieres af salgsindtægten samt indarbejdelsen af et fremtidigt salgsbudget for det resterende delområde 1F, på 0,6 mio. kr.
Direktionen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget,
- At frigive 0,25 mio. kr. af det samlede rådighedsbeløb i 2022
- At godkende brugen af ekstern rådgiver
- At godkende kriterier til konkurrenceudbuddet til valg af alment boligselskab
Direktionen indstiller til Plan- og Lokalsamfundsudvalget,
- At godkende, at der igangsættes kommuneplantillæg og lokalplan for realisering af et nyt plejecenter, samt mulighed for en daginstitution i tilknytning hertil, med den valgte placering i Tankefuld.
Sagsfremstilling
Som led i etablering af nyt plejecenter i Tankefuld er følgende tidligere besluttet i Teknik- og Erhvervsudvalget den 09.12.21 og i Byrådet 21.12.21.
- Udbygningen sker ved etablering af et nyt plejecenter med 48 pladser i Tankefuld
- At et kommende plejecenter opføres i samarbejde med et almennyttigt boligselskab, der udvælges på grundlag af projektforslag fra interesserede boligselskaber
- At udbudsformen indeholder en arkitektkonkurrence for at sikre, at der bygges et visionært plejecenter med nyeste viden indenfor demensområdet
Grundet den demografiske udvikling samt myndighedskrav vedrørende brandforhold på Caroline Amalielund Plejecenter skal det nye plejecenter stå færdigt ultimo 2024.
Brug af ekstern rådgiver
Til brug for udarbejdelse af materialet til konkurrencefasen anvendes ekstern rådgiver. Rådgiver forestår blandt andet udarbejdelse af kravspecifikationer, konkurrenceparametre og vægtningsskema samt udkast til samarbejdsaftale mellem Svendborg Kommune og boligselskab. Herudover udarbejder rådgiver udbudsmateriale og forestår selve udbudsprocessen, bistår Svendborg Kommune ved afholdelse informations- og dialogmøder, vurderer det indkomne materiale fra boligselskaberne samt afslutning af processen.
Valg af udbudsform
Nedenfor beskrives 2 modeller for udbudsform, henholdsvis med og uden forudgående arkitektkonkurrence.
Model 1:
En åben projektkonkurrence efter udbudsdirektivet, hvor Svendborg Kommune udbyder projektet, hvor der vil være mulighed for at modtage visionære og forskelligartede løsningsforslag fra interesserede tegnestuer efterfulgt af et senere konkurrenceudbud, hvor der vælges boligselskab (som beskrevet i model 2).
Den åbne projektkonkurrence giver sædvanligvis en meget bred belysning af opgavens muligheder og kan i kraft af sin åbenhed skabe stor opmærksomhed i omverdenen. Den åbne projektkonkurrence anvendes med fordel, når bygherren ønsker at nå bredt ud og derigennem fa° mange kreative idéer til løsninger, ligesom der er mulighed for, at helt ukendte rådgivere får chancen for at vise deres talenter.
Med en åben arkitektkonkurrence udbydes projektet før valg af boligselskab med fokus på udtryk og nyskabelse. Konkurrencen giver mulighed for at anvise innovative løsninger på nye måder at bygge fremtidens plejecenter på, som på dette tidlige tidspunkt i projektfasen endnu ikke er begrænset af specifikke krav til tid, økonomi, drift mv.
Den eksterne rådgiver vurderer, at et valg af åben projektkonkurrence betyder, at plejecenteret først vil kunne stå færdigt i slutningen af 2025.
Den eksterne rådgiver vurderer endvidere, at det vil begrænse boligselskabernes interesse i at bygge det nye plejecenter, da de får mindre indflydelse på det byggeri de efterfølgende skal drifte, og at der vil være risiko for, at der bliver skabt nogle forventninger til det fremtidige byggeri, som ikke senere kan indfries, fordi der i den åbne konkurrence ikke konkurreres på bygbarhed inden for den økonomiske ramme for støttet boligbyggeri.
Model 2:
Et konkurrenceudbud hvor Svendborg Kommune vælger boligselskab efter præcise kriterier for, hvad de ønsker, at boligselskaberne skal leve op til i forhold til projektet, samarbejde og efterfølgende drift.
Boligselskaberne skal i udbudsfasen i prosaform redegøre for, hvordan de vil leve op til kriterierne, og bliver valgt på grundlag af denne beskrivelse samt referencer fra lignende projekter – og ikke på baggrund af et egentligt projekt
Konkurrenceudbud indebærer, jf. bilag 1 (Bilag 1. Sammenligning)
- Tidsplan med henblik på indflytning ultimo 2024, som oprindeligt planlagt
- Økonomi, der sikrer det bedst mulige projekt inden for den økonomiske ramme
- Juridisk let tilgængelig tilgang til projektet
- Boligselskaberne bruger først ressourcer og økonomi på at udarbejde et projekt, der kan realiseres, hvis boligselskabet vælges af Svendborg Kommune.
Det betyder, at boligselskabet og Svendborg Kommune sammen forestår den efterfølgende proces med et udbud, der sikrer, at projektet er tilpasset projektbetingelser i forhold til arkitektur, ældrefaglige kriterier, økonomi og tidsperspektiv, og at tildelingskriterier formuleres i overensstemmelse hermed.
Overordnede kriterier for valg af boligforening
Administrationen peger på nedenstående overordnede kriterier til valg af boligselskab i forbindelse med konkurrenceudbuddet:
- Redegørelse for boligselskabernes egne visioner for det kommende plejecenter, samt redegørelse for hvordan Svendborg Kommunes vision for byggeriet og området Tankefuld imødekommes.
- Beskrivelse af arkitektoniske værdier, samt hvordan boligselskaberne vil sikre, at entreprisebyderne tilknytter arkitekter med erfaring for demensvenlige plejecentre indenfor de seneste 4 år. Herunder beskrivelse af valg af entrepriseform.
- Beskrivelse af samarbejdet med Svendborg Kommune i byggefasen, herunder redegørelse for interessentinddragelse og beslutningsgange, herunder hvordan Svendborg Kommune inddrages i den endelige udvælgelse og bedømmelse af det endelige projekt.
- Dokumentation for erfaring med at opføre lignende byggerier inden for de seneste 10 år, herunder tilgængeligt byggeri, demensbyggeri og velfærdsteknologiske løsninger. Af referencerne skal det fremgå, hvem der har bidraget med arkitektrådgivningen.
- Dokumentation for erfaring med at opføre DGBN-certificeret byggerier inden for de seneste 10 år.
- Beskrivelse af samarbejdet med Svendborg Kommune i driftsfasen, herunder redegørelse for hvordan Svendborg Kommune inddrages i udarbejdelsen af driftsplaner, beslutningsgange ift. igangsættelse af vedligeholdelsesopgaver mv.
- Dokumentation for erfaring med drift af lignende byggerier inden for de seneste 10 år.
- Beskrivelse af, hvilken tilgang boligselskaberne har til at arbejde med beboerdemokrati i det færdige plejecenter, herunder inddragelse af pårørende.
- Dokumentation for relevante nøgletal
Ved valg af denne metode og valg af udbudskriterier vurderer ekstern rådgiver, at det samlede hensyn til arkitektur, ældrefaglige kriterier, økonomi og tidsperspektiv for byggeriet bedst sikres. Herudover vurderer administrationen at projektet under optimale forhold kan stå færdigt ultimo 2024.
Valg af grund
Der er to delområder i Tankefuld, som er i spil til at etablere det nye plejecenter på.
Delområde 1E udgør ca. 21.500 m2, og fordelene ved dette delområde er, at det støder op til flere grønne fællesarealer. Samtidig er delområdet delvist frigivet for arkæologi, og endelig er det en fordel at en kommende daginstitution i tilknytning til plejecenteret får en mere central placering i området, end hvis byggeriet placeres i delområde 1F. Der er ingen umiddelbare ulemper ved dette delområde. Se bilag 2 (Bilag 2. Oversigtskort over delområde 1E).
Delområde 1F udgør ca. 21.500 m2, og der er etableret en sø, som vil kunne danne rammen for et spændende uderum. Samtidig rummer delområdet gode muligheder for udvidelse på et senere tidspunkt.
Ulemperne ved delområde 1F er, at der i dag er en højspændingsledning i den nordlige del af området. Det er muligt at bygge indtil 30 meter fra den, indtil den bliver nedgravet.
Nedgravningen forventes at tage ca. 6 måneder, såfremt ElFlow-net kan få anskaffet de nødvendige materialer. Herudover er området ikke frigivet for arkæologi, hvilket skal betales af kommunen. Det er dog en udgift, som kommer før eller siden, men det vil have indvirkning på anlægssummen til det nye plejecenter. Endelig vil en kommende daginstitution blive placeret mere decentralt ved delområde 1F. Se bilag 3 (Bilag 3. Oversigtskort over delområde 1F).
Igangsættelse af kommuneplantillæg og lokalplan
Et nyt plejecenter og institution med de ovenstående placeringer er ikke i overensstemmelse med gældende kommuneplan og lokalplan for Tankefuld. Det betyder, at der skal vedtages et kommuneplantillæg og lokalplan for at muliggøre et nyt plejecenter samt daginstitution. Planarbejdet skal indledes med en forudgående høring hvor der indkaldes ideer og forslag fra offentligheden til den videre planlægning.
Økonomiske og erhvervsmæssige konsekvenser
Ekstern rådgiver
I budgetforliget for 2022 er der afsat en samlet anlægsramme på 17 mio. kr. til at dække den kommunale udgift. Anlægsrammen er fordelt med et rådighedsbeløb på 8,5 mio. kr. i 2022 og 2023.
Det er derfor muligt at frigive 0,25 mio. kr. i 2022 til ekstern rådgiver.
Udgifterne til ekstern rådgiver overstiger grænseværdien på 150.000 kr., hvorfor der søges en godkendelse af brug af ekstern rådgiver.
Udbud
De to udbudsmodeller har forskellige økonomiske konsekvenser.
1) Projektkonkurrence: I denne model er det vanligt, at de konkurrerende tegnestuer honoreres med et mindre beløb – fx 150.000 kr. pr. tegnestue for at deltage i konkurrencen. Dertil kommer, at der vil være et forholdsvist stort træk på kommunens administration for at gennemføre konkurrencen.
2) Konkurrenceudbud: Udgifterne til konkurrence skal afholdes inden for den afsatte økonomiske ramme, jf. Lov om almene boliger.
Salgspris, arkæologiske undersøgelser og nedgravning af højspændingsledning mm.
Delområde 1E
Det samlede område udgør ca. 21.500 m2, hvoraf ca. 5.500 m2 allerede er frigivet for arkæologi.
En arkæologisk undersøgelse af de resterende 16.000 m2, samt forundersøgelse, landmåler og uforudsete udgifter er anslået til 5,9 mio. kr. eksklusive moms.
Der søges derfor en anlægsbevilling på 5,9 mio. kr.
Jordprisen er sat til 200 kr. pr. m2 eksklusive moms af ekstern mægler, under den forudsætning at der opføres offentligt byggeri. Dette giver en pris på 3,3 mio. kr. eksklusive moms, for de 16.500 m2. Hertil tillægges en andel af udgifterne til de arkæologiske undersøgelser, forundersøgelser, landmåler og uforudsete udgifter på 3,7 mio. kr. eksklusive moms. Den samlede kostpris udgør herefter 7,0 mio. kr. eksklusive moms.
Da en del af de 16.500 m2 ligger i Tankefuld etape 1, hvor der allerede er afsat et indtægtsbudget vedr. salg af grunde, skal 1,1 mio. kr. tilføres hertil, hvorefter der er 5,9 mio. kr. til at finansierer den søgte anlægsbevilling.
Delområde 1F
Det samlede område udgør ca. 21.500 m2, hvoraf intet er frigivet for arkæologi.
Den arkæologisk undersøgelse samt forundersøgelse, landmåler og uforudsete udgifter er anslået til 7,1 mio. kr. eksklusive moms.
Hertil kommer at området fordrer en nedgravning af de eksisterende højspændingsledninger som er anslået til 3,0 mio. kr. eksklusive moms.
Der søges derfor en anlægsbevilling på 10,1 mio. kr.
Jordprisen er sat til 200 kr. pr. m2 eksklusive moms af ekstern mægler, under den forudsætning at der opføres offentligt byggeri. Dette giver en pris på 3,3 mio. kr. eksklusive moms, for de 16.500 m2. Hertil tillægges en andel af udgifterne til de arkæologiske undersøgelser, nedgravning af højspændingsledninger, forundersøgelser, landmåler og uforudsete udgifter på 6,2 mio. kr. eksklusive moms. Den samlede kostpris udgør herefter 9,5 mio. kr. eksklusive moms.
Da anlægsbevillingen på 10,1 mio. kr. overstiger den samlede kostpris på 9,5 mio. kr. eksklusive moms, søges der en indarbejdelse af et fremtidigt salgsbudget for det resterende delområde 1F, på 0,6 mio. kr.
Igangsættelse af kommuneplantillæg og lokalplan
Udgifterne forbundet med udarbejdelse af kommuneplantillæg og lokalplan afholdes indenfor den afsatte økonomiske ramme til det samlede projekt.
CO2-Konsekvensvurdering
Ingen
Lovgrundlag
Kasse- og regnskabsregulativet
Planloven
Indenrigsministeriets cirkulære af 16. februar 1984
Sagen afgøres i
Kommunalbestyrelsen
Beslutning i Plan- og Lokalsamfundsudvalget den 08-03-2022
Udvalget godkendte igangsætning af kommuneplantillæg og lokalplan på delområde 1E, som besluttet i Senior-, Social- og Sundhedsudvalget.
Beslutning i Senior- Social- og Sundhedsudvalget den 08-03-2022
Udvalget tilslutter sig, at udbuddet sker uden forudgående arkitektkonkurrence. Udvalget tilslutter sig placering 1E.
Der var afbud fra Stina Sølvberg Thomsen (Ø).
Beslutning i Erhvervs- og Turismeudvalget den 09-03-2022
Udvalget indstiller, at der arbejdes videre med delområde 1E.
Beslutning i Teknik- og Miljøudvalget den 10-03-2022
Teknik- og Miljøudvalget godkender, at
- udbuddet sker uden forudgående arkitektkonkurrence.
- Der udvælges et boligselskab, som herefter udbyder totalentreprise med fokus på arkitektur, funktion, tid og økonomi.
Teknik- og Miljøudvalget anbefaler følgende indstilling overfor Erhvervs- og Turismeudvalget, Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen:
- At godkende salg af 16.500 m2 af delområde 1E til alment boligselskab, til en kostpris på 7,0 mio. kr. eksklusive moms.
- At der bevilliges og frigives en samlet anlægsbevilling på 5,9 mio. kr. til arkæologiske undersøgelser mm. af hele delområde 1E på ca. 21.500 m2 og at dette finansieres ved indarbejdelsen af en salgsindtægt på 5,9 mio. kr.
- At godkende, at differencen på 1,1 mio. kr. tilgår den allerede budgetlagte del af Tankefuld Etape 1.
Teknik- og Miljøudvalget godkender endvidere:
- At frigive 0,25 mio. kr. af det samlede rådighedsbeløb i 2022.
- At godkende brugen af ekstern rådgiver.
- At godkende kriterier til konkurrenceudbuddet til valg af alment boligselskab.
Beslutning i Økonomiudvalget den 22-03-2022
Indstilles.
Afbud fra Birger Jensen (V). Som suppleant deltog Jesper Ullemose (V).
Beslutning i Kommunalbestyrelsen den 29-03-2022
Godkendt.
Afbud fra John Arly Henriksen (A). Som suppleant deltog Claus Krossteig (A).