Punkt 11 Principper for planlægningen af Kullinggade 29
Beslutningstema
Kommunalbestyrelsen igangsatte den 27.06.2023 planlægning for et boligprojekt ved Kullinggade med afsæt i fire grundlæggende principper for områdets udvikling.
Udvalget skal tage stilling til om de tidligere besluttede principper for planlægning for blandet bolig og erhverv på Kullinggade 29 skal fastholdes sammen med administrationens øvrige anbefalinger til planlægningen eller om bygherres ændringsønsker skal imødekommes.
Indstilling
Direktionen indstiller, at Plan- og Lokalsamfundsudvalget overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen anbefaler, at:
- Fastholde de tidligere vedtagne fire hovedprincipper og underprincipper for igangsættelse af planlægning for Kullinggade 29, jf. sagsfremstillingen.
eller,
- Fravige tidligere vedtagne fire hovedprincipper og underprincipper for igangsættelse af planlægning for Kullinggade 29.
Sagsfremstilling
Kommunalbestyrelsen har på møde den 27. juni 2023 igangsat planlægning for boliger ved Kullinggade 29, Baagøe og Riber, med afsæt i fire grundlæggende principper for områdets udvikling.
Principperne er udarbejdet på baggrund af analyser af omgivelserne, det modtagne skitseprojekt og de indkomne høringssvar fra den forudgående høring, der foregik fra den 14. november 2022 til den 2. januar 2023.
Principperne er retningsgivende for den ønskede udvikling i området, og fungerer dermed som ramme for kommune- og lokalplanlægning af området. Der planlægges for fortætning af et markant og centralt beliggende kulturmiljø, med væsentlig indflydelse på Svendborgs karakteristiske havnemiljø.
Ændringsønsker
Bygherre har efterfølgende udtrykt ønsker til revision og ændringer af de politisk vedtagne principper. Bygherre har redegjort for sine forventninger til den kommende planlægning, herunder også de krav som bygherre stiller hertil, hvis byggeriet skal gennemføres. En række af disse krav er i strid med de politisk vedtagne principper og kan således ikke honoreres administrativt, men vil kræve fornyet politisk beslutning.
Bygherre ønsker beslutning om nedenstående ændringer til underprincipperne for de fire hovedprincipper.
I det følgende er redegjort for de politisk vedtagne principper, bygherres ændringsønsker og administrationens bemærkninger og anbefalinger.
Der er ikke udarbejdet fornyede anbefalinger til samtlige underprincipper, men alene de hvor bygherres ønsker er i umiddelbar konflikt med de politisk vedtagne principper. Øvrige forhold behandles og drøftes i dialog med bygherre og dennes rådgiver.
Bygherres ønsker fremgår med kursiv.
1. Indretning af lokalplanområdet med gode adgangsmuligheder og udsyn til og fra vandet
1.1. Området skal indrettes, så der skabes gode forbindelser til og fra det omliggende byområde, udsyn til og fra områdets kulturmiljø og attraktioner, så Kullinggade 29 bidrager til kvalitets- og oplevelsesrige forbindelser i lokalområdet.
1.2. For at understøtte sammenbindingen af byens historiske centrum og Svendborg havn samt understøtte intentionerne om en sammenhængende forbindelse langs vandet, skal der sikres passager fra Kullinggade til promenade langs havnefronten.
Bygherres ønsker:
- Ad 1.1: Forbindelse mellem Kullinggade og ”Den Blå Kant”, sker via sti mellem De Gule Pakhuse
- Ad 1.2: Der skal ikke etableres to forbindelser ved siden af hinanden, der skal etableres en forbindelse mellem De Gule Pakhuse, men anerkender at der skal skabes en visuel forbindelse.
Administrationens bemærkninger:
Jf. kommuneplanrammen for området skal der skabes en sammenhængende forbindelse via Ribers Plads til vandet, samt lokalplanlægges for en offentlig adgang langs kysten.
For at tilgodese kulturmiljøet, bør pakhusene fritlægges, med mulighed for bevægelse rundt om de fredede bygninger, i sammenhæng med den fredede pladsdannelse og samtidig sikre fysisk og visuel nærhed til vandet.
Administrationens anbefaling
Ad. 1.1 og 1.2:
- At der, udover nordlig adgang til de fredede pakhuse, etableres en gående offentlig adgang syd for den italienske villa og syd for de gule pakhuse.
2. Tilpasning af ny bebyggelse til lokalområdet eksisterende skala og kontekst
2.1 Ny bebyggelse må i højde og bredde ikke bryde væsentligt med den eksisterende ”skyline” af Svendborg og må derfor i sin form og sit udtryk ikke virke dominerende på området.
2.2 Bebyggelsens højde må være op til kote 18,7 svarende til 4 etager (jf. tidligere politisk besluttede principper).
2.3 Nyt byggeri skal aftrappes mod vandsiden for at sikre et varieret udtryk. Der skal i planlægningen sikres hensyn til boligernes indretning og omgivelser i forhold til støj og dagslys.
Bygherres ønsker:
- Ad 2.1: Højde fastholdes til kote 19,3 m, der indpasser sig iht. Svendborg skyline som angivet på Svendborg Kommunes kortbilag med rotunden som kote 20,0 og Det Gule Pakhus på kote 20,5. Der bør desuden indlægges 0,5 m som tolerance i lokalplan, da der er tale om indledende skitser.
- Ad. 2.2: Aftrapning sker ved at kote 19,3 m falder til hhv. kote 18,15/ 14,95 m, samt færdig gulvkote 3,0 m.
- Ad 2.3: Dagsberegninger er indeholdt i detailprojektering
Administrationens bemærkninger
Ny bebyggelses påvirkning af landskabet skal vurderes i forbindelse med planlægning i den kystnære del af byzonen. Bebyggelser skal vurderes i forhold til højde, placering og volumen, for at sikre at denne ikke bryder væsentligt med Svendborgs eksisterende "skyline", ligesom det er vigtigt at områdets kulturmiljø respekteres, så områdets særegne historie fremtidssikres.
Ny bebyggelse bør derfor tilpasse sig eksisterende bebyggelse og topografi, hvorfor der anbefales en aftrapning med regulering af bebyggelsens tag- og gulvhøjder samt terrænet, så der sikres en visuel sammenhæng og glidende fysisk overgang fra boligområdet til eksisterende fredede bebyggelse og vandsiden.
Administrationens anbefaling
Ad. 2.1 og 2.2:
- For at sikre en visuel aftrapning af byggeriet, bør punkthuse mod vandsiden have en lavere højde målt fra terræn, end punkthuse mod Kullinggade.
3. Ny bebyggelse tager udgangspunkt i lokalområdets eksisterende karakter, formsprog og udtryk
3.1 Bebyggelsen skal referere til den eksisterende bebyggelse på ejendomme i materialitet og taghældning. Der skal derfor være saddeltag med høj taghældning mod Kullinggade og lav hældning mod vandsiden.
3.2 Byggeri mod Kullinggade må højst være 2 etager med udnyttet tagetage, svarende til 12,5 meter.
3.3 Husdybde mod Kullinggade skal tilpasses eksisterende og tilstødende bebyggelsers skala og udtryk.
3.4 Kullinggades eksisterende karakter med en opbrudt facadelinje skal videreføres med en kantzone der varierer i bredden, så der opnås en facadelinje med forskydninger langs Kullinggade.
3.5 Altaner på bebyggelsen mod Kullinggade skal integreres i bebyggelsen og holdes på egen matrikel.
Bygherres bemærkninger og krav
- Ad 3.1: Dette er sket via de forslag der er fremlagt på politisk niveau.
- Ad 3.2: Dette er vi enig i, dog bør der indlægges 0,5 m tolerance på højden i den endelige lokalplan
- Ad 3.3: Dette er vi enig i, dog måles husdybden fra facade til facade. Karnapper og frontispice indgår ikke i husdybden.
- Ad 3.4: Ingen bemærkninger. Er opfyldt i fremsendte forslag.
- Ad 3.5: Det er afgørende for bebyggelsens udtryk, at der gives mulighed for udenpå hængte altaner. Delvist udkraget udover matrikelskel
Administrationens bemærkninger
Ny bebyggelse bør respektere det eksisterende kulturmiljø, samtidig med at der skal sikres mulighed for en nyfortolkning af områdets klassiske arkitektur, variation og sammensathed.
Ny bebyggelse bør fastholde bydelens karakter, fx i vinduesudtryk, i form af saddeltage med rytterkviste såvel som bebyggelsens højde og dybde.
Administrationens anbefaling
Ad 3.3:
- Administrationen anbefaler at den eksisterende lokalplan 290 for Facader og skilte i udgangspunktet følges for bebyggelse i Kullinggade da dennes hensigt er at tilpasse ny bebyggelse til gadens eksisterende karakter og skala. Der anbefales mulighed for bygningsdybder på op til 11 meter, dog med mulighed for mindre bygningsfremspring.
Såfremt en bygningsdybde på 10 meter fraviges, bør der er af hensyn til dagslysforhold og ophold sikres vinduer i facade mod mindst to verdenshjørner i hver boligenhed.
4. Indretning af lokalplanområdets byrum med velfungerende infrastruktur og velfungerende friarealer
4.1 Områdets udvikling må ikke forringe fremkommeligheden i og omkring Kullinggade. Lokalområdets infrastruktur skal sikre gode færdselsmuligheder for gående og cyklende til og fra lokalplanområdet.
4.2 Indretningen skal sikre tilstrækkelige friarealer til bynatur, ophold, parkering, affaldshåndtering mv jf. kommuneplanens retningslinjer.
4.3 Der skal tages hensyn til den Italienske Villa, så dennes toneangivende rolle fastholdes.
4.4 For at sikre en levende facade mod promenade ved vandet, må terrændæk i bebyggelse mod promenade højest være 1,3 meter over terræn.
Bygherres bemærkninger og krav
Ad 4.4 - Projektet tager udgangspunkt i FG (færdigt gulvniveau) ved vandet i kote 3,0.
Administrationens bemærkninger:
Ved en bymæssig fortætning skal antallet af nye boliger og erhvervsarealer tilpasses den mængde trafik som lokalområdet kan bære. Ny bebyggelse skal samtidig gives gode fri- og opholdsarealer i et samspil med byens grønne og blå strukturer.
Indretningen af området bør derfor indeholde opholdsarealer med gode vind- og dagslysforhold i og udenfor boligerne. Der bør således være særlig opmærksomhed på at sikre regulære, opholdsegnede arealer med rekreativ karakter, der gør dem anvendelige til ophold, leg og andre rekreative aktiviteter.
Administrationens anbefaling
Ad 4.1:
- At der sikres tilstrækkelige parkeringsforhold i området, henset til byggeriet vil bevirke nedlæggelse af parkeringspladser i Kullinggade
Ad 4.2:
- At lokalplanen, på baggrund af vind og solanalyser samt kommuneplanens retningslinjer, redegør for en hensigtsmæssig arealdisponering ved indretning af friarealer til bynatur, ophold, parkering, affaldshåndtering samt stiforhold mv.
- At lokalplanen stiller krav om adgang til affaldsbeholder indenfor maksimalt 70 m fra boliger
Ad 4.4:
- At gulvplan i ny bebyggelse mod vandet højest være 1,3 meter over eksisterende terræn (kote 1,2) med en gulvkote på 2,5 meter for herved at sikre en visuel sammenhæng mellem det planlagte stiforløb og det fremtidige terrænniveau.
- At der sikres en passende terrænbearbejdning, med henblik på at opnå en glidende og naturbaseret overgang mellem delområderne.
5. Øvrige ønsker:
Bygherre har følgende yderligere ønsker til planlægningen:
- At der minimum kan etableres 9.500 m2 etagemeter byggeri.
- At parkeringsnormen reduceres.
- At der tillades en minimumskote på 3,0 meter, herunder at ny bebyggelse fritages for andel i højvandssikring.
Administrationens bemærkninger:
Ad 1.
- Antallet af etagemeter kan først endeligt opgøres i forbindelse med planforslaget endelige udformning, da etagemeterantallet er afhængig af tilstrækkelige udearealer, parkeringspladser, nødvendig infrastruktur, bygningshøjder- og dybder mv.
Ad 2:
- Projektforslagets adgang til lokalplanområdet kræver nedlæggelse af offentlige parkeringspladser på Kullinggade, ligesom vejens indretning skal kunne håndtere den forventede fremtidig trafikmængde. Konsekvenser ved nedlæggelse af p-pladser og reduktion af p-norm er endnu ikke afdækkede.
Ad 3.
- Jf. pkt. 4.4 anbefales det at maksimumkote for gulvniveau i ny bebyggelse mod vandet fastlægges til 2,5 meter, således at lokalplanområdet sikres mod havvandsstigninger jf. den politisk vedtagne sikring af Søndre Havn.
Eventuel bidragsfordeling i forbindelse med højvandssikring for Søndre Havn er endnu ikke politisk behandlet. Der forventes politisk behandling primo 2024.
Økonomiske og erhvervsmæssige konsekvenser
Bygherre har tilbudt et byrumstilskud på 1,25 mio.kr. Det skal i den forbindelse bemærkes, at et tilskud alene kan ske via en udbygningsaftale, der hjemles i planlovens § 21. Hjemlen hertil er endnu ikke afklaret.
Udgifter i forbindelse med udarbejdelse af plangrundlaget afholdes af Svendborg Kommune indenfor Byg og Byudviklings eksisterende rammer.
CO2-Konsekvensvurdering
I forhold til at fastholde eller imødekomme bygherres bemærkninger til det fremtidige byggeri, vurderes der ikke væsentlige forskelle i CO2-regnskabet. Planlægningen forholder sig overordnet ikke til projektforslagets CO2 aftryk, da byggeloven danner grundlag herfor. Dog kan planlægningens krav til grønne og blå arealer påvirke bebyggelsens aftryk.
Lovgrundlag
Planloven
Sagen afgøres i
Kommunalbestyrelsen
Beslutning i Plan- og Lokalsamfundsudvalget den 05-12-2023
Plan- og Lokalsamfundsudvalget anbefaler Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen at fravige tidligere vedtagne fire hovedprincipper og underprincipper for igangsættelse af planlægning for Kullinggade 29, således:
- Forbindelse mellem Kullinggade og ”Den Blå Kant” etableres som sti mellem De Gule Pakhuse
- Der skal skabes en visuel forbindelse samt sikres nedgang fra Kullinggade mellem den italienske villa og parkeringskælderen.
- Den politisk aftalte promenade langs vandet skal etableres indenfor lokalplansområdet.
- Byggeriets maksimale højde fastlægges til kote 19,3 m. og dertil lægges en tolerancehøjde på 0,5 m.
- Bygningernes højde aftrappes fra kote 19,3 m. til hhv. kote 18,15 m. og 14,95 m. og til færdig gulvkote 3,0 m.
- Byggeriet mod Kullinggade må højest være 2 etager med udnyttet tagetage, svarende til 12,5 m., dog tillægges 0,5 m. som tolerancehøjde.
- Der gives mulighed for bygningsdybder på op til 11 meter, dog med mulighed for mindre bygningsfremspring. Såfremt en lejlighedsdybde på 10 meter fraviges, bør der er af hensyn til dagslysforhold og ophold sikres vinduer mod både øst og vest i hver boligenhed.
- Altaner på bebyggelsen mod Kullinggade skal integreres i bebyggelsen og holdes på egen matrikel.
- Der gives mulighed for et færdigt gulvniveau i kote 3,0 m.
I forhold til bygherres øvrige ønsker anbefaler Plan- og Lokalsamfundsudvalget desuden følgende overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen:
- At antallet af etagemeter først endeligt opgøres i forbindelse med planforslagets endelige udformning
- At parkeringsnormen fastholdes med mulighed for indbetaling til kommunens p-fond. Det bemærkes at det præcise antal p-pladser og eventuel indbetaling til p-fonden, afklares i forlængelse af den trafikanalyse, som bygherre tilvejebringer.
- At der gives mulighed for et færdigt gulvniveau i kote 3,0 m. Byggeriet fritages dog ikke for bidrag til højvandssikring, hvis Kommunalbestyrelsen beslutter en bidragsfordelingsmodel for Søndre Havn.
Ib Knudsen (Liste Ø) og Flemming Madsen (liste A) kan ikke følge anbefalingen, idet de ønsker følgende:
”
- Der skal sikres gående adgang på begge sider af det sydlige pakhus
- Der skal ikke gives mulighed for en tolerancehøjde på 0,5 m.
- Gulvkoten fastsættes til 2,5 m.
- Parkeringsnormen skal fastholdes uden mulighed for indbetaling til parkeringsfonden”
Beslutning i Økonomiudvalget den 12-12-2023
Indstilles. Liste Ø, Liste B og Flemming Madsen var imod. Liste B og Flemming Madsen var imod med henvisning til mindretalsudtalelsen fra fagudvalget.
Liste Ø var imod udvalgets indstilling, da den i vid udstrækning ser bort fra administrationens anbefalinger og giver efter for investorens ønsker. Der er risiko for at det lykkes investoren at etablere et boligområde, der lukker sig om sig selv bag hegn, høje sokler og adgangsveje kun for biler. Samtidigt bygges der så tæt, at man ikke kan etablere de nødvendige parkeringspladser på matriklen. Det er igen et knæfald for pengemagten.
Beslutning i Kommunalbestyrelsen den 19-12-2023
Liste Ø foreslog, at man indarbejdede følgende krav i vedtagelsen:
”
- Der skal sikres gående adgang på begge sider af det sydlige pakhus
- Der skal ikke gives mulighed for en tolerancehøjde på 0,5 m.
- Gulvkoten fastsættes til 2,5 m.
- Parkeringsnormen skal fastholdes uden mulighed for indbetaling til parkeringsfonden”
Man stemte om dette.
For stemte: 7 (Ø, B, Rasmus Drabe og Flemming Madsen)
Imod stemte: 22 (A, V, C, F, O og I)
Man stemte herefter om flertalsindstillingen fra fagudvalget.
For stemte: 22 (A, V, C, F, O og I)
Imod stemte: 7 (Ø, B, Rasmus Drabe og Flemming Madsen)
Liste Ø, B og Rasmus Drabe kan ikke støtte indstillingen, og læner sig op af den kritik arkitekturrådet har ytret. Samme kritik er gået igen til borgermøder og høringer både nu, og ved de tidligere lokalplansønsker fra investor.
Enhedslisten finder Baagøe og Riber-grunden vigtig da den er kystnær, bynær og med et historisk og bevaringsværdigt miljø. Dette må et byggeri tilpasse sig.
På trods af principper, høringgsvar og kritik til borgermøder er byggehøjden kun gået een vej: højere. Som arkitekturrådet pointerer vil flere af boligplanerne også blive dårlige og ufunktionelle rent arkitektonisk set - dybe og mørke.
Videre skriver arkitekturrådet: "De offentlige adgangsforhold til det værdifulde havnemiljø er også trængt baggrunden." og forsætter "Projektet signalerer et forsøg på overudnyttelse."
Om processen udtrykker arkitekturrådet ligeledes bekymring, og finder "dette projektudkast utilstrækkeligt I forhold til grundens og omgivelsernes betydning. Det forekommer ukvalificeret som kommunens udspil til den offentlige debat med byens borgere."
Flemming Madsen var imod med henvisning til mindretalsudtalelsen fra fagudvalget.
Afbud fra Hanne Ringgaard Møller (B). Som suppleant deltog Allan Østergaard (B).