Punkt 11 Salg af Byggefelt D, UCL
Beslutningstema
Der skal træffes beslutning om grundlaget og vilkårene for salget af byggefelt D til UCL med henblik på opførelse af et nyt UCL på Nordre Havnevej. Salget, der muliggør opførelsen af en ny uddannelsesinstitution på Nordre Havnekaj, understøtter visionen for Fremtidens Havn. Det understøtter samtidig Svendborg Kommunes Udviklingsstrategi, hvor Uddannelse er en udvalgt styrkeposition.
Indstilling
Direktionen indstiller til Plan- og Lokalsamfundsudvalget, at:
- Orientering om sagen tages til efterretning.
Direktionen indstiller til Erhvervs- og Turismeudvalget, at det overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen anbefales, at:
- Byggefelt D sælges til markedsprisen på 4. mio. kr. ekskl. moms (5. mio. kr. inkl. moms).
- Købsaftalen indgås mellem Svendborg Kommune og UCL.
- Administrationen bemyndiges til at gennemføre handlen på Kommunalbestyrelsens vegne.
Direktionen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget, at det overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen anbefales, at:
- Grunden afhændes til UCL.
- Svendborg Kommune i forbindelse med købsaftalen forpligter sig til at etablere et offentligt byrum omkring UCL.
- Der bevilliges en samlet anlægsramme på 13,36 mio. kr. til at etablere et offentligt byrum omkring UCL og at dette finansieres med 10,71 mio. kr. fra den udisponerede anlægspulje i 2023 og 2,65 mio. kr. fra salg af Byggeflet D.
- Anlægsrammen fordeles med et rådighedsbeløb på 6,68 mio. kr. i 2025 og 6,68 mio. kr. 2026.
- Omkostninger forbundet med salget finansieres indenfor den eksisterende anlægsramme til nedrivning af administrationsbygningen på Østre Kajgade 9.
- At den tabte lejeindtægt ved udlejning af nuværende bygning på årligt 0,06 mio. kr., indgår i den kommende budgettilblivelse for 2025.
- Der sker ændringer af vejarealer på følgende måde:
- De med blåt markerede offentlige vejarealer på i alt ca. 513 m² og de med lilla markerede private fællesvejsarealer på i alt ca. 55 m2 nedlægges jævnfør bilag 1 (Bilag 1. Kortbilag over nedlæggelse og optagelse).
- De offentlige vejarealer, der nedlægges, ikke opretholdes som hverken privat fællesvej eller privat vej da de ikke er af vigtighed for nogen ejendom.
- De med rødt markerede arealer optages som offentlige vejarealer jævnfør bilag 1 (Bilag 1. Kortbilag over nedlæggelse og optagelse)
Sagsfremstilling
Et nyt UCL på Nordre Kaj, Svendborg skal rumme uddannelsesfaciliteter for blandt andet lærere, sygeplejersker og pædagoger.
Det er målet, at det nye byggeri skal bidrage til et levende og inviterende campus-miljø i tæt samspil med offentligt byrum, øvrige funktioner på Nordre Kaj, og havnenes udvikling som åben og bæredygtig bydel med rod i den maritime arv jf. visionen i Udviklingsplan for Fremtidens Havn.
Kommunalbestyrelsen godkendte den 30. august 2022 at der kunne igangsættes to eksterne mæglervurderinger, udarbejdes købsaftale, kvalitetssikringskatalog for byggeriet og samarbejdet med UCL´s bygherrerådgiver med henblik på salg af arealet til UCL på Nordre Havnekaj.
Følgende forhold er nu klarlagt som grundlag for salget:
Købsaftale
Købsaftalen og vilkår for salget er nu fastlagt. Købesummen er fastsat via indhentning af to uafhængige ejendomsmæglers vurderinger. UCL overtager Byggefelt D pr. 1. juli 2024. Købsaftalen er vedlagt som bilag 2 (Bilag 2. Betinget købsaftale UCL)
Byrum
Som en forudsætning for indpasning af UCL på stedet kræves anlæg af offentlige fortove/vejarealer. Det omtalte byrum er omkring byggeriet, dvs. langs med Hudesvej og på kajen – i forlængelse af det anlagte offentlige byrum foran SIMAC og Svendborg Maritime Erhvervshus og i samme stil. Hudes Plads vil forsat være en asfalteret vej.
Købsaftale
Købsaftalen og vilkår for salget er nu fastlagt. Købesummen er fastsat via indhentning af to uafhængige ejendomsmæglers vurderinger. UCL overtager Byggefelt D pr. 1. juli 2024. Købsaftalen er vedlagt som bilag 2 (Bilag 2. Betinget købsaftale UCL)
Byrum
Som en forudsætning for indpasning af UCL på stedet kræves anlæg af offentlige fortove/vejarealer. Det omtalte byrum er omkring byggeriet, dvs. langs med Hudesvej og på kajen – i forlængelse af det anlagte offentlige byrum foran SIMAC og Svendborg Maritime Erhvervshus og i samme stil. Hudes Plads vil forsat være en asfalteret vej.
Nedrivning af Østre Kajgade 9
På Byggefelt D, grunden der sælges til UCL, ligger en ældre administrationsbygning, som skal nedrives for at muliggøre opførelsen af et nyt byggeri. Købesummen afspejler at kommunen foretager denne nedrivning.
Arkitektur
Byggeriets arkitektur har en åben og inviterende karakter og er udformet med referencer til områdets industrielle bygninger, deres materialer og detaljer. Bygningen er lavest mod syd, hvor stueetagen åbner sig mod havnen og det offentlige byrum og der skabes en siddetrappe til offentligt brug.
Bygningen udføres i rødtegl med inspiration fra havnens industrielle arkitektur. Bygningen har et stilfærdigt og robust udtryk, der suppleres med detaljer så som den fastmonterede solafskærmning i en horisontal retning over vinduer på facaderne mod syd, øst og vest og andre detaljer, hvor mennesker møder bygningen, dvs. i stuetagen, ved indgangspartier mv.
For at sikre, at kvaliteten i projektets tidlige faser fastholdes frem til det endeligt, udførte projekt er der i samarbejde mellem Svendborg Kommune og UCL udarbejdet et kvalitetssikringskatalog, bilag 3 (Bilag 3: Kvalitetssikringskatalog). Heri beskrives byggeriets arkitektur og de bagvedliggende intentioner, ligesom det beskrives hvordan UCL og Svendborg Kommune i den videre proces vil samarbejde om at fastholde projektets kvaliteter i forhold til de beskrevne intentioner.
Kvalitetssikringskataloget suppleres af en Designmanual udarbejdet af UCL´s rådgivere og vil blive anvendt som grundlag for kvalitetssikring og samarbejde mellem parterne i den videre proces.
Bæredygtighedsstrategi
Det bæredygtige campus skal bygge på miljømæssige, sociale og økonomiske kvaliteter i tæt samspil med bygningens arkitektoniske værdier samt funktionelle og tekniske krav.
De bæredygtige valg i den nye campusbygning skal bidrage positivt til opfyldelse af flere af de 17 Verdensmål. Certificeringsordningen DGNB bruges som styrende metode.
Af Bæredygtighedsstrategien bilag 4 (Bilag 4. Bæredygtighedsstrategi) fremgår det at de primære indsatser omfatter:
- Bygningens energibehov skal i videst muligt omfang være dækket af vedvarende energi og egenproduktion på stedet ved brug af fx energipæle, solceller mm.
- Livscyklusvurderinger af ressourcer og materialer er på lige fod med tekniske og økonomiske vurderinger en parameter for designvalg.
- Der skal anvendes materialer med dokumenterede lave miljøpåvirkninger.
- Byggeriet har fokus på et minimalt CO2 aftryk ved brug af træ i husets søjler og bjælker samt genbrugssten.
Støj
Det er den gældende lokalplan 647 SIMAC og Nordre Kaj som definerer anvendelsen af de tilstødende arealer. Det vurderes derfor ikke at opførelsen af UCL på byggefelt D vil ændre yderligere på disse forudsætninger jf. bilag 5. (Bilag 5. COWI, krav vedr. ekstern støj) og bilag 6. (Bilag 6. Notat til COWI – Overslagsberegning støj)
Tilpasning af vejarealer:
For at kunne realisere salget af Byggefelt D er det nødvendigt at tilpasse de omkringliggende vejarealer. Det indebærer at der skal nedlægges en række mindre vejarealer. Derudover optages den private fællesvej Hudesvej som offentlige vej, jf. bilag 1 (Bilag 1. Kortbilag over nedlæggelse og optagelse). Svendborg Kommune ejer i dag Hudesvej.
Planen om at nedlægge en del af de omkringliggende vejarealer har været i offentlig høring i 8 uger jævnfør bilag 7 (Bilag 7. Offentlig høring del 1) og bilag 8 (Bilag 8. Offentlig høring del 2). Der er ikke indkommet høringssvar i den offentlig høring.
Administrationen har gennemgået de pågældende vejarealer og vurderer at de kan nedlægges som hhv. offentlige vejarealer og private fællesvejsarealer jævnfør bilag 9 (Bilag 9. Gennemgang af vejarealer).
Økonomiske og erhvervsmæssige konsekvenser
To eksterne mæglere har vurderet at markedsprisen for Byggefelt D til 4. mio. kr. ekskl. moms (5. mio. kr. inkl. moms)
Kommunalbestyrelsen godkendt den 30. august 2022, at nedrivningen af Østre Kajgade 9 blev delvist finansieret, med 1,35 mio. kr., fra et forventet salg af Byggefelt D. Ved gennemførelsen af salget af Byggefelt D anbefales det, at de resterende 2,65 mio. kr. af salgsindtægten delvist indgår i finansieringen af etableringen af det offentlige byrum omkring byggeriet.
Etablering af det offentlige byrum omkring byggeriet er estimeret til 13,36 mio. kr. jf. bilag 10 (Bilag 10. Estimeret udgifter til anlæggelse af byrum ved kommende uddannelsesinstitution) og søges finansieret med 10,71 mio. kr. fra den udisponerede anlægspulje i 2023 og restprovenuet på 2,65 mio. kr. fra salget af Byggefelt D, med en rådighedsramme på 6,68 mio. kr. i 2025 og 6,68 mio. kr. i 2026.
Administrationen vil undersøge muligheden for delvis lånoptagelse hos Kommunekredit i forbindelse med finansieringen.
Kommunalbestyrelsen godkendte den 30. august 2022 nedrivningen af Østre Kajgade 9 samt en anlægsbevilling på 2,1 mio. kr. hertil. Sagsomkostningerne forbundet med salget af Byggefelt D anbefales finansieret indenfor denne anlægsramme.
Nedrivningen af administrationsbygningen på Østre Kajgade 9 vil betyde en manglende nettoindtægt for Havn & Færger på 0,06 mio. kr. årligt. Der søges om at den manglende nettoindtægt, indgår i den kommende budgettilblivelse for 2025
Ved optagelse af Hudesvej som offentlig vej påtager kommunen sig forpligtelser for vedligeholdelse, drift og eventuelle nødvendige anlæg på vejen. Udgifterne til drift og vedligehold af vejen afholdes af de midler, der blev frigjort ved nedlæggelse af Østre Havnevej, og som midlertidigt er tillagt driften af Hudesvej ved Byrådets beslutning af den 27. april 2021.
Hvis der ikke opføres et P-hus inden UCL´s byggeri står færdig, vil der blive behov for et areal til midlertidig parkering. De økonomiske forhold vedr. dette er ikke afklaret og skal rejses efterfølgende, hvis problemstillingen opstår.
CO2-Konsekvensvurdering
Nyt byggeri og drift vil medføre øget CO2 udledning. Området ligger indenfor kollektivt varmeforsyningsområde og vil blive forsynet med fjernvarme, jf. gældende varmeforsyningsplan. Bygningens energibehov vil i videst muligt omfang være dækket af vedvarende energi og egenproduktion. Herudover er livscyklusvurderinger af ressourcer og materialer ligestillet med tekniske og økonomiske vurderinger ift. Designvalg, ligesom der anvendes materialer med dokumenterede lave miljøpåvirkninger, herunder brug af træ i husets søjlebjælkesystem.
Lovgrundlag
Bekendtgørelse om offentligt udbud ved salg af kommunens faste ejendomme nr. 396 af 3. marts 2021, § 2, stk. 2, undladelse om offentligt udbud
Lov om offentlige veje nr. 421 af 25. april 2023 § 15 og §§ 124-128
Lov om private fællesveje nr. 422 af 25. april 2023 §§ 72-73
Lokalplan 647
Sagen afgøres i
Kommunalbestyrelsen
Beslutning i Plan- og Lokalsamfundsudvalget den 05-12-2023
Orienteringen blev taget til efterretning.