Punkt 3 Brandsikring af Aldersro Plejecenter
Beslutningstema
Af brandsikkerhedsmæssige hensyn er det nødvendigt at gennemføre byggetekniske udbedringer på Aldersro Plejecenters afsnit med demens- og gæsteboliger (Aldersro 8) samt i dagcenteret (Aldersro 4), så bygningerne fortsat kan bruges af ikke-selvhjulpne personer.
I forbindelse med de lovpligtige brandsikkerhedsmæssige udbedringer anbefales det samtidig at gennemføre andre tiltag for at vedligeholde bygningen. Dvs. udskiftning af vandrør, installering af vandbehandlingsanlæg, tekniske udbedringer af elevatorerne samt efterfølgende renoveringer.
Der skal tages beslutning om bevilling til gennemførsel af de nødvendige udbedringer samt finansieringen heraf. Udbedringerne medfører en huslejestigning på mere end 5% og denne skal derfor godkendes af kommunalbestyrelsen.
Indstilling
Direktionen indstiller til Senior-, Social-, og Sundhedsudvalget, at det overfor Teknik- og Miljøudvalget anbefales,
- at der søges en samlet anlægsbevilling på 21,0 mio. kr. til udbedring af de byggetekniske forhold på Aldersro Plejecenter.
Direktionen indstiller til Teknik- og Miljøudvalget, at det overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen anbefales,
- at der ansøges om en samlet anlægsbevilling på 21,0 mio. kr. i 2024
- at anlægsbevillingen finansieres via dels låneoptagelse på 18,4 mio. kr., dels via 0,9 mio. kr. fra ”pulje til vedligeholdelse af ejendomme” samt en negativ pulje på 1,7 mio. kr.
- At finansiering af den negative pulje på 1,7 mio. kr. samt den afledte drift på 0,3 mio. kr. overgår til budgetforhandlingerne for 2024.
- At godkende at der optages et lån på 18,4 mio. kr. med en maksimal løbetid på 30 år.
- At godkende den månedlige huslejestigning på 21 %, der følger af låneoptagelsen.
Sagsfremstilling
Baggrund for nødvendige brandsikkerhedsmæssige udbedringer
Svendborg Kommune igangsatte som følge af daværende transport-, bygnings- og boligministers hyrdebrev af 24. september 2018 om brandsikkerhed i plejeboliger, en brandteknisk gennemgang af relevante plejehjem, herunder Aldersro Plejecenter, Aldersro 8. Den brandtekniske rapport fra DBI – Dansk Brand- og sikringsteknisk Institut, afdækkede forskellige bygningsmæssige udfordringer i forhold til sikring mod brand.
DBI anførte bl.a. i rapporten: ”Det er på baggrund af en samlet vurdering af byggeriet, at DBI vurderer byggeriet egnet til anvendelse for ikke-selvhjulpne personer som plejehjem eller lignende (anvendelseskategori 6), men der er samtidig behov for at der gennemføres en opgradering af personsikkerheden i byggeriet…”.
På baggrund af den brandtekniske rapport fra DBI blev der udarbejdet en handleplan, som skulle sikre, at de nødvendige udbedringer gennemføres. På Social- og Sundhedsudvalgsmøde den 8. juni 2021 tog udvalget orienteringen om handleplanen til efterretning.
DBI anbefalede i sin rapport en nærmere byggeteknisk gennemgang af plejecenteret for at dokumentere den brandtekniske kvalitet af bygningens brandadskillende bygningsdele, samt øvrige brandtekniske forhold som registreres i forbindelse med en bygningsgennemgang. Administrationen har bedt Rambøll om en sådan gennemgang. Der foreligger nu et notat, bilag 1 (Bilag 1. Brandteknisk Notat Aldersro Plejecenter, Rambøll), som indeholder udbedringsforslag, så Aldersro Plejecenter kan fortsætte med at være plejecenter for ikke-selvhjulpne personer (BR18 anvendelseskategori 6).
Nødvendige lovpligtige investeringer – brandsikkerhedsmæssige udbedringer
Som oplyst ved mødet i Social- og Sundhedsudvalget den 8. juni 2021, skal der foretages investeringer for at Aldersro Plejecenter fremadrettet kan anvendes som plejecenter.
Øget brandsikring, herunder også brandsikring, der følger af ufravigelige lovkrav, anses for en forbedring af ejendommen. Forbedringer af kommunalt ejede plejeboliger kan finansieres via låneoptagelse jf. gældende lånebekendtgørelse. Der er dog ikke låneadgang til den del af renoveringen, som vedrører servicearealerne. Efter fordelingsnøglen for ejendommen udgør den kommunale andel 1,693 mio. kr. ekskl. moms og beboerandelen 11,991 mio. kr. inkl. moms.
Økonomisk betydning for beboerne ved brandsikkerhedsmæssige udbedringer
Beboernes andel af renoveringen finansieres via optagelse af et lån. Ydelserne på lånet skal indregnes i den fremtidige husleje. Se en mere detaljeret oversigt for huslejestigninger ved forskellige formuer og boligstørrelser samt estimeret boligydelse i bilag 2, (Bilag 2. Oversigt af økonomiske konsekvenser for beboerne - brand). Som det fremgår af bilaget, så forventes det, at huslejestigningen i mange tilfælde vil blive udlignet af en stigning i boligydelsen. Da bruttohuslejen vil stige mere end 5 % kræver forhøjelsen dog kommunalbestyrelsens godkendelse.
Baggrund for andre vedligeholdelsesopgaver
Samtlige elevatorer på Aldersro Plejecenter er af ældre dato og skal have udskiftet en del mekanik for at de også fremadrettet lovmæssigt må anvendes. Vandrørene på Aldersro Plejecenter er også af ældre dato og i kritisk forfatning og skal snart udskiftes for at imødegå risikoen for rørbrud med mulige vandskader til følge. I forbindelse med de brandsikkerhedsmæssige udbedringer i bygningen med demens- og gæsteboligerne, hvor f.eks. rørføringerne skal brandsikres, anbefaler administrationen også at udskifte vandrørene i samme ombæring. Vandrørene i de øvrige bygninger forventes at blive skiftet de kommende år.
Hertil kommer et behov for at foretage istandsættelser af to etager, f.eks. maling, ens gulve og opgraderinger af køkkener, som har afventet brandsikringsprojektet, samt etablering af vandbehandlingsanlæg, som blev efterspurgt af lejerne.
Økonomisk betydning for beboerne ved andre vedligeholdelsesopgaver
Nye vandrør, vandbehandlingsanlæg samt tekniske udbedringer af elevatorerne er vedligeholdelse af bygningen, som lejerne finansierer igennem deres husleje. Afdelingen har opsparet 1,2 mio. kr. til vedligeholdelse. Da beløbet ikke er særlig høj taget afdelingens alder og stand taget i betragtning, anbefales det, at disse udbedringer finansieres sammen med de brandsikkerhedsmæssige udbedringer ved låntagning. Ved det samlede projekt inklusive brandsikring vil den kommunale andel efter fordelingsnøglen udgør 2,599 mio. kr. ekskl. moms og beboerandelen 18,41 mio. kr. inkl. moms.
Efter boligydelse vil huslejestigningen være reduceret til 59 kr. Se en mere detaljeret oversigt for huslejestigninger ved forskellige formuer og boligstørrelser samt estimeret boligydelse i bilag 3, (Bilag 3. Oversigt af økonomiske konsekvenser for beboerne – brandsikring, vandrør, vandbehandling, elevatorer og renovering).
Huslejen vil stadig være på et niveau, som er genkendeligt fra andre plejecentre. Se nedenstående oversigt.
Oversigt af huslejeniveauet ved en formue på 0,5 mio. kr.
Plejecenter | Boligens størrelse | Husleje | Boligydelse | Husleje efter boligydelse |
Aldersro – efter brandsikring og vedligeholdelse | 62 | 4.950 | 3.552 | 1.398 |
Ollerup – efter brandsikring | 66 | 7.969 | 6.190 | 1.506 |
Trollemose | 64 | 5.282 | 3.890 | 1.392 |
Tåsinge | 64 | 6.221 | 4.829 | 1.329 |
Beboerdemokrati
Personalet på Aldersro Plejecenter har orienteret lejere og deres pårørende om den forestående brandsikring og genhusning.
Der vil ske en løbende inddragelse af beboerdemokratiet for at sikre et så åbent, konstruktivt og ærligt samarbejde under hele processen. Efter loven om almene boliger afholdes et ekstraordinært beboermøde den 30. oktober 2023, hvor beboerne har mulighed for at stemme om forbedringerne og den medfølgende huslejestigning. I tilfælde af, at beboerne skulle stemme imod forbedringerne, vil der blive forelagt et dagsordenspunkt herom.
Tidsplan og genhusning
De lovpligtige brandsikkerhedsmæssige udbedringer skal foretages hurtigst muligt. Administrationen har allerede gennemført udbedringer for ca. 300.000 kr., som var lette at gå til, og som ikke krævede genhusning. De resterende udbedringer foretages i etaper og forventes påbegyndt sommeren 2024. Ved opstart i 2024 forventes det, at de nødvendige udbedringer er afsluttet i foråret 2026.
I forhold til omfanget af de lovpligtige udbedringer er det nødvendigt, at lejerne bliver genhuset i den periode der bygges om. Udbedringerne vil ske etagevis, som betyder at lejerne kan genhuses i samme bygning.
Økonomiske og erhvervsmæssige konsekvenser
I det nedenstående gives en oversigt af udgifterne for henholdsvis Svendborg Kommune og lejerne ved løsningen, hvor der brandsikres (løsning 1), udføres yderlige vedligehold og det samlede projekt (løsning 1+).
Udgifter for Svendborg Kommune
| Brandsikring (ekskl. moms) | Yderligere vedligehold (ekskl. moms) | Samlet (ekskl. moms) |
Løsning 1 | 1.692.855 |
| 1.692.855 |
Løsning 1+ | 1.692.855 | 906.180 | 2.599.035 |
Udgifter for lejerne
| Brandsikring (inkl. moms) | Yderligere vedligehold (inkl. moms) | Samlet (inkl. moms) |
Løsning 1 | 11.991.056 |
| 11.991.056 |
Løsning 1+ | 11.991.056 | 6.418.775 | 18.419.294 |
Ved den komplette løsning er Svendborg Kommunes andel, som vedrører servicearealerne, 2,599 mio. kr. ekskl. moms. Den del vedrører brandsikring, dvs. 1,69 mio. kr., søges finansieret ved de kommende budgetforhandlinger. Delen, der vedrører yderligere vedligehold, på 0,9 mio. kr. finansieres af kommunens pulje til bygningsvedligehold.
Lejernes andel på 18,41 mio. kr. inkl. moms finansieres via optagelse af et 30-årigt realkreditlån. Den årlige ydelse på dette lån udgør 1,013 mio. kr. og det vil blive indregnet i den fremtidige husleje.
Ved brandsikring og rørudskiftning mm. vil huslejen stige med maksimalt 987 kr. svarende til ca. 21%. Ville der udelukkende blive brandsikret, vil den månedlige husleje stige med maksimalt 643 kr. svarende til ca. 14 %. Lejerne vil dog som hovedregel have mulighed for at få ekstra boligydelse, hvorfor netto huslejen for langt de fleste lejere ved et projekt, hvor der både brandsikres og vedligeholdes, ikke stige.
En stor del af lejlighederne på Aldersro 8 anvendes som gæsteboliger, hvor udgiften til husleje afholdes af Svendborg Kommune. Hvis den månedlige husleje for den enkelte gæstebolig stiger med 987 kr., vil den samlede kommunale udgift stige med samlet 0,3 mio. kr. om året fra og med 2026. Denne merudgift søges finansieret ved de kommende budgetforhandlinger.
CO2-Konsekvensvurdering
Ikke relevant.
Lovgrundlag
- Hyrdebrev af 24. september 2018 om brandsikkerhed i plejeboliger fra daværende transport-, bygnings- og boligminister.
- Bygningsreglementet.
- Lovbekendtgørelse nr. 1877 af 27. september 2021 om almene boliger m.v.
- Bekendtgørelse nr. 1580 af 17. december 2013 om kommunernes låntagning og meddelelse af garantier m.m.
Sagen afgøres i
Kommunalbestyrelsen
Beslutning i Senior- Social- og Sundhedsudvalget den 05-09-2023
Indstillingen tiltrådt.
Der var afbud fra Dorthe Ullemose (O).
Beslutning i Teknik- og Miljøudvalget den 07-09-2023
Indstillingen anbefales overfor Økonomiudvalget og Kommunalbestyrelsen.
Afbud: Jørgen Lundsgaard (B).
Beslutning i Økonomiudvalget den 12-09-2023
Indstilles.
Afbud fra Jørgen Lundsgaard (B). Som suppleant deltog Hanne Ringgaard Møller (B).
Beslutning i Kommunalbestyrelsen den 19-09-2023
Godkendt.
Afbud fra Jørgen Lundsgaard (B) og Per Nykjær Jensen (V). Som suppleanter deltog Allan Østergaard (B) og Jesper Larsen (V).