Punkt 12 Svendborg Bycenter - Igangsætning af planlægning
Beslutningstema
Plan- og Lokalsamfundsudvalget besluttede den 27. september 2022 at igangsætte en foroffentlighedsfase for ændring af plangrundlaget for Svendborg Bycenter. På baggrund af foroffentlighedsfasen skal der tages stilling til igangsættelse af det videre planarbejde for Svendborg Bycenter.
Indstilling
Direktionen indstiller, at Plan- og Lokalsamfundsudvalget anbefaler overfor, Økonomiudvalg og Kommunalbestyrelse, at:
- igangsætte udarbejdelse af forslag til kommuneplantillæg samt forslag til lokalplan for Svendborg Bycenter,
- de indkommende høringssvars emner punkt 1-7 tages til efterretning i den videre planlægning,
- plangrundlaget skal tage udgangspunkt i principper for ny bebyggelse, som er beskrevet i sagsfremstillingen,
- der sideløbende med udarbejdelsen af lokalplanen udarbejdes et forslag til en udbygningsaftale for Tinghusgade.
Sagsfremstilling
Baggrund
Ejer ønsker at modernisere Svendborg Bycenter og skabe mere liv i bycenteret og bymidten. Ejer vil derfor om- og tilbygge bycenteret så det kan rumme det eksisterende butikscenter i stueplan, boliger, en dagligvarebutik, et integreret parkeringshus og et mindre erhvervsareal.
Oversigtskort hvor Svendborg Bycenter er fremhævet.
En realisering af projektet kræver, at der udarbejdes og vedtages et nyt plangrundlag i form af kommuneplantillæg og lokalplan.
Plan- og Lokalsamfundsudvalget godkendte den 27. september 2022 at igangsætte en forudgående høring på 4 uger, for at indkalde offentlighedens idéer og forslag til ejers projektønske. Høringsperioden fandt sted i perioden fra den 30. september til og med den 31. oktober 2022. Der blev i høringsperiode afholdt et borgermøde.
Eksisterende plangrundlag
Den eksisterende kommuneplanramme udlægger området til centerområde uden mulighed for boliger. Den maksimale bebyggelsesprocent er 200% med en maksimal bygningshøjde på 11,5 m. I alt må der opføres 16.000 m² butikker. Den maksimale butiksstørrelse for en dagligvarebutik må være 1.500 m² og for udvalgsvarebutikker 2000 m².
Den gældende lokalplan 527 udlægger området til butikker, restaurant, klinikker, kontorer, kulturelle formål, service og undervisning.
Projektforslag
Siden Plan- og Lokalsamfundsudvalget fik fremlagt ejers projektmateriale i september 2022, har ejer og administrationen arbejdet konstruktivt med at tilpasse projektet med afsæt i de administrative anbefalinger, der blev fremlagt på udvalgets møde i september. De tidligere administrative anbefalinger er vedlagt som bilag 4 (Bilag 4 – tidligere administrative anbefalinger).
Ejer har efterfølgende fremsendt et tilpasset projektmateriale, som er vedlagt som bilag 1 (Bilag 1. Svendborg Bycenter projektmateriale).
Projektforslaget består af bycentrets stueetage, der fastholdes og moderniseres mens førstesalen rives ned. I forlængelse af centret mod nordvest rives Tinghusgade 35 ligeledes ned. Oven på stueetagen opføres der nye ca. 16.000 m² bebyggelse indeholdende ca. 95 boliger, en dagligvarebutik på 1.800 m² med indgang fra Tinghusgade som også vil få direkte forbindelse ned i det eksisterende butikscenter, et integreret parkeringshus på 5.679 m², hvoraf en del er beliggende i kælderkonstruktion og et mindre erhvervsareal 295 m².
Det nye byggeri varierer i 4-5 etager med en bygningshøjde på maks. 18,5 m. Ejer ønsker et byggeri med overvejende fladt tag og at enkelte bygningsdele har taghældning. Ejer ønsker, at byggeriet gives en pudset overflade i mørkgrå/sort og at de overordnede bygningskroppe beklædes med ophængte tegl og skifer i flere farver. Facaden mod gården ønskes hovedsageligt beklædt med træ.
De bevaringsværdige bygninger langs Vestergade ønskes bevaret til fortsat erhvervsanvendelse, ejer ønsker dog at sammenbygge de bevaringsværdige bygninger med det nye byggeri i stueetagen og dermed inddrages det bagvedliggende gårdrum.
Projektforslaget er ikke færdigbearbejdet i forhold til det arkitektoniske udtryk, men viser det ønskede omfang og indretning af byggeriet.
Forudgående høring
Der er i den forudgående høring indkommet 11 høringssvar. De indsendte høringssvar kan ses i deres fulde længde i bilag 2 (Bilag 2 – Høringssvar i fuld længde.)
Høringssvarene omhandler følgende emner:
- Positiv over for ombygning af bycenter
- Utilfreds med højde/etageantal/skyggegener
- Utilfreds med udtrykket af det nye bycenter
- Påpeger vigtigheden af det kreative miljø for området omkring Vestergade
- Efterspørger bæredygtigt byggeri
- Begrønning af facader
- Bekymring for parkering og trafikbelastning
- Ønsker ikke en fritlægning af Tinghusgade.
- Ønsker baghuset og baggården bevaret
Derudover er det et ønske fra naboejendommen (retsbygningen) om at blive omfattet af den nye lokalplan, så retsbygningen for mulighed for op til to nye etager oven på rundbue-tilbygning. Det ønske anbefales ikke imødekommet, da ønsket ikke har sammenhæng til ændringen af bycenteret og derfor ikke håndteres i denne planlægning.
På baggrund af de indkomne høringssvar, er det administrationens anbefaling, at emnerne i punkt 1-7 tages til efterretning i den videre planlægning. Ønskerne i punkt 8 og 9 imødekommes som udgangspunkt ikke i den videre planlægning. Behandlingen af høringssvarene fremgår af hvidbogen (Bilag 3 – Hvidbog).
Principper for ny bebyggelse
I ejers videre bearbejdning af projektmaterialet, er materialet blevet mere detaljeret, der er foretaget en arealopgørelse, en indledende trafikanalyse og de arkitektoniske greb er blevet synliggjorte. På den baggrund har administrationen tilpasset de tidligere administrative anbefalinger og udarbejdet nye anbefalinger til principper for den nye bebyggelse. En detaljeret beskrivelse af principperne samt en redegørelse for administrationens nye anbefalinger fremgår af bilag 5 (Bilag 5 – Kvalitetssikringskatalog - principper for den nye bebyggelse).
Administrationen anbefaler, at der for den fremadrettede planlægning fastsættes følgende principper for den nye bebyggelse:
- De to udpegende bevaringsværdige bygninger beliggende Vestergade 24-26 skal bevares. En sammenbygning med bycenteret mod nordøst skal holdes i stueplan.
- Tagene skal mod Vestergade indeholde min. 25% tag med tagældning, mod Voldgade og Tinghusgade skal tagene indeholde min. 10% med taghældning. Mod gårdhaven skal der være en variation af tage med og uden taghældninger.
- Facadefremspring må ikke væsentligt tage kigget til Sankt Nicolai Kirke set fra den nordvestlige del af Tinghusgade samt de bevaringsværdige bygninger set fra den sydøstlige del af Vestergade.
- Altaner skal være franske altaner eller halvt inde liggende.
- Facadematerialer skal overvejende bestå af naturmaterialer som skifer og træ, eller tegl. Facaden på parkeringshuset skal fremstå med et sidste facadelag bestående af lameller, riste eller lignende lette påbygninger. Disse skal fungere som vederlag for en kommende begrønning.
- Før det kan tillades at udnytte den fulde højde, skal det dokumenteres at der kan sikres de nødvendige dagslysforhold i boligerne. Her skal husdybderne også tages i betragtning.
- Byggeriet skal i stueetagen fremstå åbent og primært transparent. Der skal som min. være 3 offentlige indgange i gadeplan.
- Der skal være variation i bebyggelsesvolumnerne, med forskudte facadelinjer og mindre bygningskroppe.
- Der skal være variation i byggeriets højder, med fastsatte koter herfor.
- Der gives mulighed for op til 7.200 m² detailhandel. Butikker må placeres i stueplan og på 1. sal.
- Bebyggelsesprocenten fastsættes til 230 %.
- Varelevering må ikke ske fra Vestergade
- Udearealer skal indbyde til ophold. Gårdrummet skal være offentligt tilgængeligt, også uden for centerets åbningstid.
Udbygningsaftale
Ejer foreslår, at der indgås en udbygningsaftale. En realisering af projektet vil betyde at der skal foretages ændringer på Tinghusgade for at afvikle trafikken til og omkring centeret trafiksikkert og for at skabe den nødvendige plads til varelevering. De konkrete ændring af Tinghusgade kendes endnu ikke, men vil blive belyst sideløbende med udarbejdelse af lokalplanen.
Den videre proces
Efter udvalgets igangsættelse af arbejdet, vil administrationen sammen med ejer udarbejde forslag til et kommuneplantillæg, et lokalplanforslag og et forslag til en udbygningsaftale. Planforslagene vil tage afsæt i de fastsatte principper for ny bebyggelse. Kommunalbestyrelsen skal godkende forslagene, hvorefter de offentliggøres og er i høring i 8 uger. Kommunalbestyrelsen skal endeligt vedtage planerne og skal samtidig vurdere om der er høringssvar som giver anledning til ændringer af planerne inden de vedtages.
Økonomiske og erhvervsmæssige konsekvenser
Ejer bekoster udgifterne til udarbejdelse af en ny lokalplan med tilhørende analyser. Øvrige udgifter i forbindelse med udarbejdelse af planerne varetages af Svendborg Kommune og afholdes indenfor Byg og Byudviklings eksisterende rammer.
Udgifter til realisering af udbygningsaftalen forventes bekostet af bygherre. Udvalget vil senere blive forlagt et forslag til en udbygningsaftale, og i den kan der være eventuelle tilvalg, hvor udgifterne skal afholdes af kommunen. Når der foreligger et forslag, skal udvalget beslutte hvorvidt de ønsker at gå videre med udbygningsaftalen og eventuelle tilvalg.
En realisering af planerne forventes at have en positiv indvirkning på omsætningen i bymidten.
CO2-Konsekvensvurdering
En realisering af det ønskede byggeri vil samlet set have en væsentlig CO2-påvirkning, da bygningsmassen øges og dermed vil forbruget af varme og el stige.
Området er forsynet med fjernvarme med tilslutningspligt. På nuværende tidspunkt vil ændringen påvirke CO2-udledningen negativt for kommunen som geografisk område, da fjernvarme og el endnu ikke produceres CO2-neutralt. Det antages, at både fjernvarme fra Svendborg Fjernvarme og el i DK vil blive produceret CO2-neutralt senest i 2030, hvilket gør, at de langsigtede konsekvenser for CO2-udledningen fra bygningsmassen kan vurderes som ikke væsentlige.
Lovgrundlag
Planloven
Sagen afgøres i
Plan- og Lokalsamfundsudvalget
Økonomiudvalg
Kommunalbestyrelse
Beslutning i Plan- og Lokalsamfundsudvalget den 07-02-2023
Indstillingen blev godkendt.
Liste Ø kunne ikke tilslutte sig indstillingen, idet man ikke ønsker at nedlægge de kulturelle aktiviteter i forbindelse med Vestergade 24-26 og de øvrige kulturinstitutioner i nærområdet.
René Haahr (V) var fraværende. Som stedfortræder deltog Mette Kristensen (V).
Beslutning i Økonomiudvalget den 21-02-2023
Indstilles. Liste Ø var imod med henvisning til mindretalsudtalelsen fra fagudvalget.
Afbud fra Birger Jensen (V). Som stedfortræder deltog Lars Erik Hornemann (V)
Beslutning i Kommunalbestyrelsen den 28-02-2023
Liste Ø foreslog, at det som en forudsætning for lokalplanprocessen stilles som betingelse, at der i lokalplanområdets nordvestlige hjørne fatsholdes kulturelle og offentlige formål.
For stemte: 3 (Ø)
Imod stemte: 25 (A, V, C, B, O, og F)
Indstillingen blev herefter godkendt. Liste Ø var imod med henvisning til mindretalsudtalelsen fra fagudvalget.
Afbud fra Pia Dam (A). Som stedfortræder deltog Claus Krossteig (A).
Lars Erik Hornemann (V) var fraværende.