Ydunshave udstykning til parcelhuse og rækkehuse

Private grundejere udstykker byggegrunde til parcelhuse og rækkehuse i Troense. Under sagsbehandlingen i 2015 sker der fejl i udstykningerne, så to parcelhuse ligger helt eller delvist i et fællesområde. En tilretning af lokalplanen skal flytte fællesområdet udenfor parcelhusenes matrikler. Lokalplansændringen igangsættes i efteråret 2020.

Tre grundejere ønsker i 2012 at udbygge området mellem Thorseng og Grønningen i Troense. Området har hidtil været frugtplantage og eng i landzone. De ønsker mulighed for at udstykke til både parcelhuse og rækkehuse, så området kan få varieret byggeri, der kan tilpasses det skrånende terræn.

På vegne af grundejerne har en rådgiver udarbejdet denne visualisering af udbygningen i 2012. For at udstykningen med både parcelhuse og rækkehuse er mulig, kræver det flg. planændringer:

• Et tillæg til Kommuneplan 20092021, da er området i kommuneplanen udelukkende er udlagt til tæt/lav boligbebyggelse, fx rækkehuse. I tillægget gives der mulighed for, at der i dele af området med tæt/lav bebyggelse også kan opføres åben/lav bebyggelse, dvs. parcelhuse.
• En lokalplan, der fastlægger, hvordan området må anvendes, og hvordan udviklingen skal være fremadrettet.

Forslag til kommuneplantillæg og udkast til lokalplan behandles i Udvalget for Kultur og Planlægning den 4. december 2012 og i Økonomiudvalget den 11. december 2012 (pkt. 21).

Der er offentlig høring og borgermøde i foråret 2013, hvor kommunen modtager 61 indsigelser (1-20, 21-38, 39-61) samt en klage til Natur- og Miljøklagenævnet. Indsigelser og reaktioner på borgermødet drøftes i Udvalget for Kultur og Planlægning den 9. april 2013. Forslag til rettelser medtages i den endelige lokalplan.

Tillæg til kommuneplan og Lokalplan 556 besluttes i Udvalget for Kultur og Planlægning den 4. juni 2013 og i Økonomiudvalget den 18. juni 2013 og vedtages endeligt på Byrådsmødet den 26. juni 2013 (pkt. 12).

I april 2015 ansøger rådgiver på vegne af grundejerne om udstykningstilladelse til ni parcelhusgrunde. Kommunen godkender den ansøgte udstykningsplan, da den skønnes at være i overensstemmelse med lokalplanens bestemmelser.

Salget af de private byggegrunde starter i foråret 2016, og de første parcelhuse bygges senere samme år.

I 2019 søger projektudvikler, Ydunshave ApS, om opførsel af 38 rækkehuse i området forbeholdt tæt/lav bebyggelse. I forbindelse med en nabohøring bliver kommunen gjort opmærksomme på, at der er fejl i parcelhusudstykningerne fra 2015 i forhold til det grønne friareal, der er angivet i kortbilag 2 i Lokalplan 556.

I marts 2020 får kommunen eksperthjælp hos et landmålerfirma og en jurist til at fastlægge fejlens omfang. Det viser sig, at udstykningsplanen er godkendt i strid med kortbilag 2 i lokalplanen, da matrikel 110k hovedsageligt er placeret hen over det grønne friareal F2, og der derved ville skulle bygges i friarealet. Det er der efterfølgende også blevet, og det vurderes, at byggeriet ind over friarealet er mere, end en principiel placering kan rumme. Matrikel 110k er dermed formelt ulovligt udstykket. Enkelte andre parcelhusgrunde er delvist placeret hen over friarealet.

Svendborg Kommune erkender, at der er begået fejl i forbindelse med udstykningen, og politisk besluttes det at kompensere for fejlen, så byggerierne kan lovliggøres og der kan tilvejebringes et grønt friareal. I forhold til placering af friarealet er der modsatrettede interesser mellem ejerne af rækkehusgrunden og parcelhusgrundene, da ingen af parterne ønsker det placeret på deres grund.

 

 

Kommunen har derfor flg. tre muligheder i forhold til at få lovliggjort de aktuelle forhold:

1. Fysisk lovliggørelse ved hel eller delvis nedrivning af parcelhuset på matrikel 110k.
2. Retlig lovliggørelse ved nedlæggelse af et forbud efter planlovens §14 og efterfølgende udarbejdelse af ny lokalplan. Her kan projektudvikler intet foretage på sit areal i 12 mdr.
3. Retlig lovliggørelse ved udarbejdelse af ændring til lokalplan, hvis en løsning, der imødeser alle parter, kan forhandles med projektudvikler.

I den politiske behandling af sagen vælges den tredje mulighed, så alle parter dvs. både parcelhusejere og projektudvikler kan komme videre. Det sker ved, at kommunen forhandler om frikøb et stykke af projektudviklers jord, som kan anvendes til fællesareal, og som efter en lokalplansændring kan overdrages til grundejerforeningen.

Da projektudviklers område bliver mindre, revideres projektet til at omfatte 34 rækkehuse. Der er naboorientering om det reviderede projekt i september 2020, hvor naboerne kan indsende bemærkninger til projektet.

En retlig lovliggørelse af det fælles friareal ved Ydunshave og dermed igangsætning af lokalprocessen besluttes i Teknik- og Erhvervsudvalget den 12. november, pkt. 19, hvor der også er links til tegninger af rækkehusene. På mødet blev dispensationer til rækkehusprojektet taget til efterretning, se pkt. 20.

I efteråret 2020 starter processen med frem mod en ændring af lokalplanen, hvori der udlægges et nyt grønt friareal og det nuværende friareal justeres, så alle parcelhusgrunde kommer uden for det grønne område. Der vil være en offentlig høring i processen frem mod en revideret lokalplan.

 

Spørgsmål og svar om dispensationerne til rækkehusbyggeriet

Hvorfor er der givet dispensation til at bygge tættere på kloakledningerne end de 8 meter, som lokalplanen siger?

Dengang lokalplanen blev lavet, var kloakledningerne ikke gravet ned endnu, så for at være sikker på, at der var plads nok til dem, blev der fastsat en afstand til dem i lokalplanen. Nu er kloakledningerne gravet ned, og der er tinglyst en respektafstand til dem på 2,5 meter, og derfor kunne vi give en dispensation til afstanden.

Hvorfor er der givet dispensation til en lavere taghældning, end lokalplanen siger?

Grunden til, at der er givet dispensation til en lavere taghældning (10 grader i stedet for 15 grader) er, at taget vil flugte bedre med terrænet, end det ville have gjort, hvis der ikke blev givet en dispensation. Lokalplanen skal sørge for, at taghældningen følger terrænet bedst muligt, og det er derfor, vi giver dispensationen.   

Hvorfor er der givet dispensation til at terrænregulere?

Helt grundlæggende følger rækkehusene terrænet, og der er ikke givet dispensationer i husenes længderetning. Vi har givet dispensation til nogle mindre terrænreguleringer i rækkehusets bredderetning (12-35 cm overskridelse) omkring tre huse i den nordlige blok. Det giver ikke mening at korrigere med et indvendigt trin i et hus med et grundplan på 84-87 m2.

Hvorfor er der givet dispensation til støttemure?

Der er givet dispensation til støttemure for at sikre, at der kan etableres handicapadgang til boligerne, som er et krav i bygningsreglementet, og for at sikre, at der kan etableres fornuftige parkeringsmuligheder, så bilerne ikke holder på en skråning. Grunden til, at man som udgangspunkt ikke må lave støttemure er, at man ikke skal have mulighed for at hæve sit hus eller ændre terrænet væsentligt. Rækkehusene følger terrænet, som de skal, og det er derfor vi giver dispensation til at sikre senior- eller handicapvenlig adgang til boligerne.

Den ene støttemur ligger mellem to rækker rækkehuse. Den er 2,5 meter på det højeste sted og ca. 1,2 meter i gennemsnit. Den anden støttemur er ud for de sidste af blok B’s 14 rækkehuse og er 1,8 m på sit højeste sted og ca. 1,2 meter i gennemsnit.

Hvorfor er der givet dispensationer til det her projekt, når andre i området har fået afslag?

Det er altid det gode spørgsmål.

Det kommer an på den enkelte sag og formålet med dispensationerne. Ingen huse eller byggegrunde er ens, så det vil altid blive en individuel vurdering af, om dispensationerne overholder intentionerne i lokalplanen. Der kan også være forskel på anvendelse og dermed formål i byggeriet af et parcelhus og byggeriet af rækkehuse.

Størstedelen af området Ydunshave er i lokalplanen udlagt til tæt/lav bebyggelse, som fx rækkehuse, så de skal kunne bygges med de fællesfunktioner og -adgangsforhold, der ligger i rækkehusboliger.