Virksomheder og boliger i Erhvervsområde Vest

Erhvervsområde Vest omfatter vejene Ryttermarken, Rytterskoven, Rytterhaven og Ryttervænget. Området er et erhvervsområde med mulighed for at have boliger tilknyttet de konkrete virksomheder, for eksempel en portnerbolig. Området har med tiden udviklet sig videre end det, der var den oprindelige intention. Det skaber udfordringer i forhold til lokalplanerne og miljølovgivningen.

Lokalplanen blev lavet i 1980-erne og var på ingen måde atypisk for sin tid. Siden er både Svendborg Kommune og en række andre kommuner blevet opmærksom på, at det er uhensigtsmæssigt at planlægge for boliger i et erhvervsområde. På den ene side, skal man med Planloven nemlig give virksomhederne de bedste muligheder for at vækste og udvikle deres forretning. På den anden side skal man med Miljøloven (se nedenfor) sikre, at støjen i området begrænses af hensyn til de borgere, der bor i området. Svendborg Kommune laver derfor ikke den type lokalplaner længere.

På baggrund af en konkret klagesag over kommunens forvaltning af området, er kommunen blevet gjort opmærksom på, at der kan være boliger i området, som nu bebos uden at borgerne har en tilknytning til en konkret virksomhed på adressen. Det kan være ulovligt, og derfor er kommunen i gang at undersøge det nærmere.

Planlovgivningen

Området er omfattet af lokalplanerne 146 og 306, der udlægger området til erhvervsformål med mulighed for boliger tilknyttet virksomhederne, se link til lokalplan 146 og 306. Det vil sige, at området fortsat er et erhvervsområde i planlovsmæssig forstand.

Hvis der er boliger, der ikke har den fornødne tilknytning til virksomhederne, er det ikke lovligt i forhold til lokalplanerne, se notat fra Codex Advokater. Kommunen har derfor pligt til at lovliggøre eventuelle ulovlige beboelser.

Det første skridt i en lovliggørelse er at høre alle relevante parter i forhold til hver enkelt bolig. Der er derfor sendt høringsbreve til syv ejendomme.

Borgerne får ved partshøringen mulighed for at komme med yderligere oplysninger til sagerne. Resultatet er ikke givet på forhånd, og det er meget vigtigt, at alle relevante oplysninger bringes frem. For eksempel om man har eller har haft en virksomhed tilknyttet, hvor længe man har boet i ejendommen, om man tidligere har fået en dispensation til beboelsen, m.v.

De næste skridt i en lovliggørelse er, at kommunen konkret og individuelt vurderer de oplysninger, der er fremsendt for hver bolig.  Hvis boligerne for eksempel var lovlige, før lokalplanernes vedtagelse eller de har den fornødne tilknytning i forhold til en virksomhed, kan boligerne godt være lovlige. Viser det sig imidlertid, at boligen bebos ulovligt, skal der ske en lovliggørelse. Det kan ske fysisk, for eksempel ved at boligen fraflyttes, men det kan også ske retligt, for eksempel ved, at der gives en dispensation til fortsat at bo der.

Det sidste skridt er en afgørelse fra kommunen. Med afgørelsen vil man modtage en klagevejledning og hvis man er uenig i afgørelsen, vil man kunne klage til Planklagenævnet.

Miljølovgivningen

Miljøstyrelsen har i 2003 afgjort, at området i miljømæssig forstand (dvs. støjmæssigt) er at betragte som et blandet bolig- og erhvervsområde, et såkaldt område type 3. Det betyder konkret, at der er skrappere støjgrænser ved boligerne. Miljøstyrelsen er af den opfattelse, at der i almindelighed ikke længere kan argumenteres for, at det er en erhvervsmæssig nødvendighed at have en bolig på ejendommen (portnerbolig).

Konsekvensen er, at virksomhederne pålægges større begrænsninger vedrørende støjpåvirkning af boligerne, end oprindelig forudsat i Lokalplanen. Miljøstyrelsens afgørelse påvirker derfor erhvervsområdets funktion væsentligt i negativ retning, da virksomhederne er forpligtet til at indrette deres funktion, så de ikke støjer for meget i forhold til boligerne. Dette er uafhængigt af, at området i sin tid blev etableret som et område, der netop måtte tåle mere støj.

Kommunens miljømyndighed påser, at virksomhederne overholder miljøbeskyttelseslovens bestemmelser om støj og i overensstemmelse med Miljøstyrelsens afgørelse fra 2003. Der foretages ikke opsøgende tilsyn, men eventuelle indkomne klager behandles i overensstemmelse med normal procedure. Overskrider en virksomhed de gældende støjgrænser for blandet bolig og erhverv, pålægges virksomheden at reducere støjen.

Ankestyrelsen

Kommunens administration af området har været indbragt for Ankestyrelsen. Styrelsen har ved brev af 24. februar 2021, meddelt, at den ikke finder anledning til at rejse en tilsynssag mod Svendborg Kommune på baggrund af kommunens hidtidige håndtering af sagen.

Spørgsmål og svar om kommunens håndtering af sagen

Hvorfor forsøger kommunen at ulovliggøre boliger?

Kommunen forsøger ikke at ulovliggøre boliger, men netop at lovliggøre dem.

Hvorfor er det vigtigt at rejse sager om boligernes lovlighed?

For det første, fordi kommunen er forpligtet til at reagere over for et ulovligt forhold.

For det andet, fordi antallet af boliger er afgørende for virksomhederne i området. Det skyldes, at virksomhederne er forpligtet til at overholde miljølovgivningens støjkrav ved alle boliger. Det er derfor afgørende for virksomhederne, hvilke boliger de skal indrette sig efter.

Hvorfor skriver kommunen ud til beboerne i området?

Kommunen skriver ud til de borgere, der muligvis bor ulovligt i forhold til lokalplanerne. Formålet er at sikre sig, at alle relevante oplysninger kommer frem ved også at give borgerne mulighed for at udtale sig.

Er resultatet ikke givet på forhånd, inden høringerne blev sendt ud?

Nej, på ingen måde.

De konkrete afgørelser afhænger i høj grad af tilbagemeldingerne fra borgerne.

Det er også en mulighed, at en lovliggørelse sker gennem dispensation, hvis de rette omstændigheder er til stede.

Hvad gælder i forhold til støj?

Virksomhederne skal indrette deres drift, så de overholder støjgrænserne for et blandet bolig- og erhvervsområde jf miljøbeskyttelseslovgivningen. De grænser er lavere end for et rent erhvervsområde, som området er udlagt til med lokalplanerne. Dette har Miljøstyrelsen afgjort i 2003.

Hvordan håndterer kommunen klager om støj?

Kommunen behandler alle konkrete klager om støj i overensstemmelse med reglerne. Der foretages ikke opsøgende tilsyn, men ved behandling af konkrete støjklager efterleves miljøstyrelsens afgørelse fra 2003 om støjgrænser ved boligerne.

Står miljølovgivningen over planlovgivningen?

Nej, miljølovgivningen og planlovgivningen håndhæves uafhængigt af hinanden i denne sag.

Planloven håndterer forhold efter lokalplanen, herunder om en bolig er lovlig.

Miljøbeskyttelsesloven regulerer støjgrænserne for virksomhederne i forhold til eksisterende boliger, uafhængigt af om de er lovlige i forhold til lokalplanen.

Skal der laves en ny lokalplan for området?                 

Det spørgsmål er ved at blive afklaret.

Hvordan kan man i årevis opkræve normal ejendomsskat og bagefter stille spørgsmålstegn ved, om boligerne er lovlige til privat beboelse?

Ejendomsskattekontoret må ikke uden en konkret mistanke om et ulovligt forhold samkøre registre for at tjekke, om der er en tilknyttet virksomhed på adressen, hvor der betales ejendomsskat. Ejendomsskattekontoret har derfor ikke mulighed for at vide, om en bolig er i strid med en lokalplan. Borgeren er selv forpligtet til at sørge for, at boligen er lovlig ifølge planlovens § 18.

Hvordan kan kommunen give byggetilladelser til ejendomme i området, der anvendes til private boligformål, og så bagefter anfægte lovligheden af nogle privatboliger i området?

Der må gerne være privatboliger i området, og de udstedte byggetilladelser anfægtes ikke. Byggetilladelserne er dog givet under den forudsætning, at der er en virksomhed i tilknytning til boligen.

Hvorfor sender en kommune sådan et chokerende brev til borgere på en fredag – breve der kan være svære at forstå og kan kræve ’oversættelse’ eller juridisk assistance?

Der var et tidsmæssigt pres, idet partshøringerne skulle færdiggøres forud for politisk udvalgsmøde den 11. marts. Brevene blev udsendt om formiddagen, og flere borgere nåede samme fredag at komme i kontakt med juristen, der udsendte brevene. Men vi anerkender, at tidspunktet og tydeligheden i brevet ikke var optimal, og det tager vi ved lære af.